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Jurisprudencia práctica.

La resolución del arrendamiento por impago del IBI exige requerimiento previo

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El Tribunal Supremo establece que para que el impago del Impuesto de Bienes Inmuebles sea motivo suficiente para resolver un contrato de arrendamiento es requisito necesario que previamente se haya requerido al arrendatario de modo fehaciente, incluyendo además en el requerimiento copia del recibo de IBI y dando al arrendatario un plazo de treinta días para su abono o para oponerse.

STS Sala 1ª de 18 abril 2013

Tribunal Supremo Sala 1ª, S 18-4-2013, nº 274/2013, rec. 2100/2010

Pte: Arroyo Fiestas, Francisco Javier

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.-.- 1.- La procuradora Dª Adela García Guillén, en nombre y representación de don Luis Manuel el cuál actúa en nombre propio y en representación de su hermano don Doroteo, Dª Carmen y Dª Julieta, y además todos ellos como integrantes y en beneficio de la Comunidad de Bienes DIRECCION000 C.B., interpuso demanda de juicio verbal sobre desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas a la misma, acumulado a reclamación de cantidad, contra Dª Magdalena y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que declare resuelta la relación arrendaticia que vincula a las partes sobre un local ubicado en la calle Rentería Reyes num. 1, de Santoña, (ferretería), y en consecuencia se decrete el desahucio de la demandada de dicho inmueble, condenándola a desalojarlo en el plazo que el Juzgado estime adecuado, bajo apercibimiento de la imposición de multas pecuniarias, y el lanzamiento en caso de no hacerlo en dicho plazo, imponiéndole asimismo las costas del juicio, así como que se condene a Dª Magdalena, al pago de la cantidad de MIL QUINIENTOS NOVENTA Y CINCO EUROS CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS DE EURO en concepto de renta y cantidades asimiladas a la misma, a los que añadir las rentas que se devenguen desde la fecha de interposición de la demanda hasta el definitivo desalojo del local por la demandada, más los intereses legales, imponiéndole así bien las costas del juicio.

2.- Admitida la demanda con los trámites procesales correspondientes, se citó a las partes para la celebración de vista, conforme a las normas del juicio verbal, con práctica de las pruebas propuestas por las partes y admitidas, y el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Santoña, dictó sentencia con fecha 8 de octubre de 2009, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO

Se desestima íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. ADELA GARCÍA GUILLÉN, en nombre y representación de D. Luis Manuel, Dª Carmen y Dª Julieta, actuando en beneficio de la comunidad de bienes DIRECCION000 C.B., frente a Dª Magdalena, declaro no haber lugar a la misma, y en su virtud, absuelvo a la demandada de los pedimentos frente a ella deducidos.

Todo ello, con expresa imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.-.- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante, la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Cantabria, dictó sentencia con fecha 8 de octubre de 2010, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS

Estimando parcialmente el recurso de Apelación interpuesto por la representación legal de D. Luis Manuel y Otros contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª instancia num. 1 de Santoña en juicio verbal de desahucio num. 542/09 y con revocación de la misma estimamos parcialmente la demanda interpuesta por la hoy recurrente frente a D.ª Magdalena declarando resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes sobre el local sito en la calle Rentería Reyes num. 1 de Santoña condenando a la demandada a dejarlo a la libre disposición de la parte actora dentro del plazo legal bajo los apercibimientos legales. Así mismo condenamos a la demandada a que pague a la parte actora la cantidad de 890,21 euros más los intereses legales desde la fecha de la demanda. Sin hacer imposición de las costas procesales de ninguna de las instancias.

TERCERO.-.- 1.- Por Dª Magdalena se interpuso recurso extraordinario por infracción procesal, entendiendo que por la complejidad de la cuestión planteada, el juicio de desahucio no era el procedimiento adecuado, de acuerdo con el art. 444 LEC. EDL 2000/77463 A tal efecto propuso prueba documental.

Igualmente interpuso recurso de casación basado en la infracción del art. 114.1ª del Texto Refundido de la LAU de 1964 EDL 1964/62 en relación con el apartado D) 9 de la Disposición Transitoria tercera de la vigente ley de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 Ley 29/1994 EDL 1994/18384 en relación con el apartado C) 10.2 de la Disposición transitoria segunda y art. 24 de la Constitución EDL 1978/3879. Se alega interés casacional fundado en la existencia de sentencias contradictorias, postulando que se exija la notificación previa a la demanda del IBI, acompañando copia del correspondiente recibo, dándole un plazo para contestar al arrendatario.

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 31 de mayo de 2011 se acordó admitir los recursos interpuestos, extraordinario por infracción procesal y de casación, y dar traslado a la parte recurrida personada para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

2.- Admitidos los recursos y evacuado el traslado conferido, el procurador don Antonio Rafael Rodríguez Muñoz, en nombre y representación de don Luis Manuel y otros, presentó escrito de impugnación a ambos recursos.

3.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día nueve de abril del 2013, en que tuvo lugar.

Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.-.- Consta acreditado sin contradicción que los actores están ligados por contrato de arrendamiento con la demandada (D.ª Magdalena) en relación con local de 206 metros cuadrados existente en calle Rentería Reyes num. 1 de Santoña. D.ª Magdalena es arrendataria en virtud de escritura de traspaso de 22 de noviembre de 1991. El local se destina a negocio de ferretería, actividad a la que también se dedicaron los antiguos arrendatarios durante 40 años aproximadamente.

La parte actora aporta carta de 31 de agosto de 2008 que recoge la actualización de la renta desde mayo de 2007 a mayo de 2008 y el importe del IBI del año 2008, a razón de 890,21 euros, que no consta notificada a la arrendataria.

La arrendataria pagó rentas de septiembre de 2008 a marzo de 2009, a razón de 281,83 euros, cantidad por la que libró factura la parte arrendadora.

A la fecha de la presentación de la demanda, la arrendataria adeudaba las rentas de mayo y junio de 2009, consignándolas junto con las de julio, con fecha 12 de agosto de 2009, la misma fecha del traslado de la demanda.

El Juzgado desestimó la demanda al entender que se trataba de una cuestión compleja que excedía del ámbito del juicio de desahucio.

La Audiencia Provincial dictó sentencia estimando parcialmente la demanda, resolviendo el contrato de arrendamiento y condenando al pago de 890,21 euros en concepto de IBI pendiente. Declaraba que aunque no se podía tener por acreditado que se le notificara el IBI previamente a la demanda, sí tuvo conocimiento del recibo con la demanda.

RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL.

SEGUNDO.-.- Motivo único. Entiende que por la complejidad de la cuestión planteada, el juicio de desahucio no era el procedimiento adecuado, de acuerdo con el art. 444 LEC. EDL 2000/77463

No procede admitir la prueba propuesta, relativa a la forma de repercutirse el IBI en anualidades posteriores, pues ello no mantiene relación alguna con la infracción procesal denunciada, relativa a la existencia de una cuestión compleja ( art. 471 LEC EDL 2000/77463).

Alega el recurrente que de acuerdo con el art. 444.1 LEC EDL 2000/77463 en el juicio de desahucio solo se puede oponer el pago o lo relativo a la enervación y dado que previamente debía determinarse la actualización de la renta, estaríamos ante una cuestión compleja.

En el concreto ámbito de este procedimiento, no se aprecia complejidad alguna, pues ambas partes están de acuerdo en la renta a abonar, a saber, 281,83 euros; discutiéndose únicamente el pago del IBI, lo que por su limitado recorrido puede debatirse sin riesgo de indefensión en el juicio de desahucio.

Por todo ello debe desestimarse el motivo y el recurso.

RECURSO DE CASACIÓN.

TERCERO.-.- Motivo único. Infracción del art. 114.1ª del Texto Refundido de la LAU de 1964 EDL 1964/62 en relación con el apartado D) 9 de la Disposición Transitoria tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 Ley 29/1994 EDL 1994/18384 en relación con el aparado C) 10.2 de la Disposición Transitoria segunda y art. 24 de la Constitución EDL 1978/3879. Se alega interés casacional fundado en la existencia de sentencias contradictorias, postulando que se exija la notificación previa a la demanda del IBI, acompañando copia del correspondiente recibo, dándole un plazo para contestar.

Se estima el motivo.

Alega el recurrente que concurren sentencias contradictorias de las AAPP sobre los requisitos de notificación del IBI, pues mientras unas entienden que no es necesaria notificación previa, otras exigen dicho requerimiento previo, un plazo para contestar y que se acompañe el recibo del IBI.

Añade que en el presente caso no se efectuó notificación del IBI previa a la demanda. Que en la sentencia que se impugna se declaró que la unión del recibo a la demanda es suficiente a los efectos de notificación y de declaración de desahucio.

El recurrente pretende que se unifique la doctrina de este Tribunal Supremo sobre los requisitos de notificación del IBI, cuando ya consta sentencia sobre el particular, a saber la sentencia de 27 de diciembre de 2010, recurso 894/2007 EDJ 2010/309183, en la cual se exige un requerimiento fehaciente previo a la demanda para la reclamación del IBI, aplicándole el procedimiento de actualización de renta, sin perjuicio de lo ya dispuesto en los arts. 101 y 106 de la LAU de 1964 EDL 1964/62 , sentencia dictada en el ámbito de arrendamiento de vivienda pero que es extrapolable dada la remisión que el apartado D) 9 de la Disposición Transitoria tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 Ley 29/1994 EDL 1994/18384 hace al apartado C) 10.2 de la Disposición Transitoria segunda.

Por lo tanto, para la reclamación del IBI será preciso que se reclame fehacientemente con anterioridad a la presentación de la demanda, si lo que se pretende es la resolución del contrato, confiriéndole un término de treinta días al arrendatario para que se oponga o acepte, tras lo cual podrá instarse judicialmente, debiendo acompañarse a la reclamación copia del recibo del IBI, para que el arrendatario conozca la causa de la reclamación.

Por tanto, debe estimarse parcialmente el motivo de casación pues en la sentencia recurrida se declaró improcedentemente que bastaba con que la reclamación se efectuase en la propia demanda, postura que provocaría la forzada obligación de enervar la acción por el IBI ( art. 440.3 LEC EDL 2000/77463), que podía haberse evitado mediante el pago extrajudicial previo, si hubiese sido requerido e informado previa y documentalmente de su importe. Igualmente ya se habría obligado al arrendatario a usar de la única enervación que le permite la Ley ( art. 22 LEC EDL 2000/77463).

Esta Sala asumiendo la instancia declara que todo ello sin perjuicio de mantener la condena al pago del IBI, pues esta Sala acepta que al acompañarse el recibo con la demanda, el demandado ha tenido oportunidad de defenderse y al no constar causa alguna que le exonere de su abono, procede mantener la condena a su pago, pero sin que ello acarree efectos resolutorios, al no haber sido requerido previamente.

Estimado parcialmente el motivo, no podemos aceptar la resolución del contrato de arrendamiento por impago del IBI, pues como dijimos no fue requerido previa y fehacientemente de pago, sin embargo consta que al momento de interponerse la demanda, la arrendataria no había abonado el importe de dos mensualidades de renta que consignó cuando se le dio traslado de la demanda, por lo que procede tener por enervada la acción de desahucio.

En conclusión, procede la estimación parcial del recurso de casación, declarando enervada la acción, pues al ser emplazado consignó las rentas adeudadas y no pudiendo otorgarse efecto resolutorio al impago del IBI, al no ser requerido previa y fehacientemente de pago.

CUARTO.-.- Procede imponer a la demandada el pago de las costas de primera instancia, pues consignó extemporáneamente las rentas adeudadas, provocando que la parte arrendadora se viese compelida al inicio de un procedimiento judicial, en el que ha sido enervada la acción ( art. 394 LEC EDL 2000/77463).

No procede expresa imposición de costas en la segunda instancia, al no estimarse íntegramente ninguna de las pretensiones.

Se imponen al recurrente las costas del recurso extraordinario por infracción procesal.

No procede expresa imposición de costas en el recurso de casación, al estimarse parcialmente ( arts. 394 y 398 LEC EDL 2000/77463 ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLO

1. DESESTIMAR EL RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL Y ESTIMAR PARCIALMENTE EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por D.ª Magdalena representada por el Procurador D. Fernando Pérez Cruz contra sentencia de 8 de octubre de 2010 de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Santander.

2. Se declara enervada la acción de desahucio instada por la parte actora.

3. Se deja sin efecto la resolución del contrato de arrendamiento.

4. Se mantiene la condena al pago de 890,21 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda.

5. Procede imponer a la demandada el pago de las costas de primera instancia.

6. No procede expresa imposición de costas en la segunda instancia, al no estimarse íntegramente ninguna de las pretensiones.

7. Se imponen al recurrente las costas del recurso extraordinario por infracción procesal.

8. No procede expresa imposición de costas en el recurso de casación, al estimarse parcialmente.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

Francisco Marin Castán José Antonio Seijas Quintana

Francisco Javier Arroyo Fiestas Francisco Javier Orduña Moreno

Román García Varela Xavier O' Callaghan Muñoz

Publicación. Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas, ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como secretario de la misma, certifico.

Fuente de suministro: Centro de Documentación Judicial. IdCendoj: 28079110012013100204


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