Jurisprudencia práctica.

Sentencias de interés sobre Vivienda

Selección de sentencias sobre Vivienda que vienen a establecer la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Arrendador comete delito de allanamiento de morada por no desahuciar

El arrendador no puede entrar en la vivienda alquilada sin consentimiento del arrendatario so pena de cometer delito de allanamiento de morada. Si además cambia la cerradura para impedir la entrada del mismo, puede cometer además un delito de coacciones. El cauce adecuado para recuperar la vivienda es el procedimiento de desahucio, por falta de pago de renta o por precario, en su caso.  Sirva la presente sentencia como ejemplo de lo anterior.


Nueva sentencia del Tribunal Supremo de condena a los bancos por no comprobar si la promotora tenía aval o seguro a favor de los compradores sobre plano.

En esta sentencia de 9 de marzo de 2016 la Sala 1ª del Tribunal Supremo reitera la doctrina que estableció en su sentencia de 21 de diciembre de 2015, en virtud de la cual:

«En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».


Los bancos deben devolver al comprador sin seguro ni aval los anticipos ingresados en la cuenta del promotor, sea o no especial.

Esta vez de manera clara y rotunda, el Tribunal Supremo establece como doctrina en su sentencia de 21 de diciembre de 2015 que ante la falta de terminación de la edificación, los Bancos deben devolver a los compradores de vivienda sobre plano el dinero que anticiparon a cuenta del precio de la compraventa y que ingresaron en una cuenta del promotor, sea o no especial, siempre y cuando el banco hubiera podido darse cuenta de que los ingresos eran parte del precio de una compraventa. Ello por no haber controlado, al permitir al promotor que abriera la cuenta, que se hubiesen constituido las debidas garantías de devolución, en forma de aval o seguro. Es decir, que los compradores sobre plano que se quedaron sin vivienda y sin dinero por culpa de la crisis, de la paralización de las obras y de la falta de aval o seguro de devolución, pueden por esta vía recuperar su dinero demandando al Banco.


El mero retraso en el pago de la renta de alquiler, suficiente para el desahucio.

Cuando el inquilino se retrasa en el pago del alquiler, o no paga la renta de alquiler muchos arrendadores se preguntan cuándo se puede iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago. Es decir, cuántas rentas de alquiler impagadas son necesarias para el desahucio. Pues bien, en esta sentencia el Tribunal Supremo viene a dejar claro de una vez por todas que el mero retraso en el pago de la renta de alquiler puede ser motivo suficiente para el desahucio, si la demanda se presenta antes de que el inquilino pague la renta de alquiler fuera de plazo.  


Tras subasta sólo puede reclamar rentas de alquiler, incluso anteriores, el nuevo propietario

El Tribunal Supremo deja claro que sólo está legitimado para reclamar el desahucio y la reclamación de rentas de alquiler quien en el momento de interponer la demanda es propietario del inmueble, aunque las rentas reclamadas se hayan devengado con anterioridad a la transmisión de la propiedad. Quien era propietario entonces no está legitimado para reclamarlas, aunque las rentas de alquiler impagadas se devengaran cuando lo era. Por otra parte aclara que la transmisión de la propiedad se produce desde el auto de adjudicación de la subasta, que no requiere ulterior transmisión de la posesión.


Cómo interrumpir la prescripción al reclamar defectos constructivos

El Tribunal Supremo nos aclara y establece doctrina sobre qué hacer ante la aparición de defectos constructivos si queremos exigir la responsabilidad legal prevista en el art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación no sólo al promotor sino también a otros agentes intervinientes en el proceso de edificación de nuestra vivienda -como el arquitecto proyectista, el arquitecto director de obra, el aparejador director de ejecución o el constructor- no basta con requerir la reparación al promotor. Para interrumpir el plazo de prescripción de esta reclamación de responsabilidad legal por defectos constructivos hay que requerir a cada uno de los intervinientes que tuvieron parte de culpa, por negligencia, en la causación del daño. La reclamación frente al promotor no interrumple el plazo de prescripción frente al resto de agentes intervinientes. Si no se les requiere personalmente pueden resultar absueltos en juicio.


Responsabilidad de los bancos por falta de aval o seguro de cantidades anticipadas.

Aunque de forma indirecta, en su sentencia del Pleno de 16 de enero de 2015 el Tribunal Supremo establece que los Bancos deben devolver a los compradores de vivienda sobre plano el dinero que anticiparon al promotor que no terminó la construcción de la vivienda proyectada, siempre y cuando los anticipos que realizaron los compradores fueran ingresados en una cuenta bancaria abierta a nombre del promotor en dichas entidades bancarias. El motivo de esta responsabilidad legal de los bancos es no haber controlado, al permitir al promotor que abriera la cuenta, que se hubiesen constituido las debidas garantías de devolución, en forma de aval o seguro. Es decir, que los compradores sobre plano que se quedaron sin vivienda y sin dinero por culpa de la crisis, de la paralización de las obras y de la falta de aval o seguro de devolución, pueden recuperar su dinero demandando al Banco.


La Comunidad de Propietarios debe reembolsar el coste de reparaciones urgentes y necesarias al vecino que avisó y ante la falta de respuesta las ejecutó por sí mismo.

El Tribunal Supremo establece como doctrina que «Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes». Es decir, viene a consagrar el derecho de los propietarios a actuar unilateralmente en caso de pasividad de los órganos de la Comunidad a la hora de reparar los elementos comunes, siempre que sean reparaciones urgentes y necesarias y se haya avisado previamente de su necesidad. 


La resolución del arrendamiento por impago del IBI exige requerimiento previo

El Tribunal Supremo establece que para que el impago del Impuesto de Bienes Inmuebles sea motivo suficiente para resolver un contrato de arrendamiento es requisito necesario que previamente se haya requerido al arrendatario de modo fehaciente, incluyendo además en el requerimiento copia del recibo de IBI y dando al arrendatario un plazo de treinta días para su abono o para oponerse.


Nulidad de cláusulas suelo en préstamos hipotecarios por falta de transparencia

Sentencia del pleno del Tribunal Supremo que declaró por primera vez la nulidad de cláusulas abusivas sobre limitación del tipo de interés variable incluidas en préstamos hipotecarios por falta de transparencia en el proceso de contratación. En la sentencia se declara la irretroactividad de los efectos de la nulidad de la cláusula, y por lo tanto no obliga a los bancos a devolver lo cobrado indebidamente. Se alegan razones de seguridad jurídica y riesgo de trastornos graves para la economía nacional. 


Doctrina reiterada del Tribunal Supremo. Los bancos responden frente a los compradores de vivienda sobre plano que no tenían aval ni seguro.

La doctrina establecida por primera vez en la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015 sobre responsabilidad de bancos frente a compradores sin aval ni seguro, posteriormente reiterada en la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2016 es de nuevo aplicada en esta nueva sentencia de 17 de marzo de 2016


Retroactividad de la nulidad de cláusula suelo sólo hasta el 9 de mayo de 2013.

Esta sentencia del pleno del Tribunal Supremo, haciéndo desde luego un gran favor a las Cajas de Ahorro y los Bancos, declara que los efectos de cualquier declaración judicial de nulidad de cláusula de limitación del tipo de interés variable en préstamo hipotecario -cláusula suelo-sólo serán retroactivos hasta el 9 de mayo de 2013. Dicho en otras palabras, que los Bancos sólo deberán devolver los intereses cobrados de más  por aplicación de la cláusula suelo desde esa fecha en adelante, pero no los anteriores. Posteriormente la Sentencia de 21 de diciembre de 2016 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha venido a anular esta doctrina, estableciendo que los intereses se deben devolver desde la fecha de celebración del contrato.


División de cosa común sin partición de herencia.

Cuando hay un único bien inmueble como herencia y son varios los herederos, es posible desde el punto de vista procesal instar la extinción judicial del proindiviso mediante la interposición de una demanda de división de cosa común antes incluso de haber realizado partición de la herencia. Será necesario acreditar actos de los herederos que permitan afirmar su aceptación tácita de la herencia, como por ejemplo el reparto del saldo en cuentas bancarias. Y es requisito sine qua non que haya un único inmueble, indivisible, en la herencia yacente.

Gracias a este planteamiento procesal, que nuestro Tribunal Supremo autoriza, es posible ahorrarse uno de los dos procedimientos judiciales habitualmente necesarios cuando los herederos no se ponen de acuerdo en el reparto de los inmuebles que forman una herencia. En lugar de tramitar una procedimiento de división judicial de herencia y luego uno de división de cosa común, basta tramitar directamente este último.


Duración arrendamientos de local de negocio celebrados por personas físicas entre 1985 y 1995.

Hasta esta sentencia, el TS siempre ha considerado que los contratos de arrendamientos urbanos, tanto de local de negocio como de vivienda, personas físicas o jurídicas, celebrados bajo la vigencia del Decreto Boyer, es decir, del 9 de mayo de 1985 al 31 de diciembre de 1994, en los que se hubiera pactado el derecho de prórroga forzosa a favor del arrendatario, se rigen por la voluntad de las partes, tal y como establece el art. 9 RDL 2/1985, de 30 de abril, así como por la LAU de 1964. En la práctica esto implicaba, entre otras cosas, el mantenimiento de la prórroga forzosa, por una parte, y el derecho a dos subrogaciones sucesivas en el contrato, de personas vinculadas al arrendatario. (Ver. arts. 58, 59 y 60 TRLAU). A partir de esta sentencia, el TS considera que los arrendamientos de local de negocio celebrados por arrendatarios personas jurídicas con posterioridad al 9 de mayo de 1985 tendrán la duración prevista para las personas jurídicas en la D.T.3ª. apartado 4 de la vigente LAU, es decir un máximo de 20 años desde que se aprobó esta ley, por lo tanto, como mucho hasta el 31 de diciembre de 2014. Ello aun cuando la voluntad de las partes hubiese sido conceder al inquilino un derecho de prórroga forzosa.


Retroactividad de la anulación de la cláusula suelo desde la firma del contrato.

Esta sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016 sobre cláusula suelo viene a enmendar la plana al Tribunal Supremo español pues en contra de lo dispuesto por este en su sentencia del pleno de la Sala 1ª de 25 de marzo de 2015, viene a establecer que en caso de que sea declarada la nulidad de una cláusula suelo por abusiva en el seno de un contrato de préstamo hipotecario, la entidad prestamista debe devolver los intereses cobrados en aplicación de dicha cláusula desde la firma del contrato y no desde el 9 de mayo de 2013 en adelante.

Duro varapalo para las entidades bancarias comprometidas, y gran noticia para los consumidores y usuarios que ven nuevamente reforzadas las garantías que vienen a compensar la desigualdad de posiciones y de capacidad negociadora entre una persona y una entidad bancaria.


¿Cuándo es abusivo y por lo tanto nulo el Interés de demora de un préstamo hipotecario celebrado con consumidores?

En esta sentencia el Tribunal Supremo viene a poner coto a los intereses de demora abusivos en préstamos hipotecarios celebrados con consumidores y los limita a un tipo igual al remuneratorio incrementado en dos puntos, como ya hizo en el caso de los préstamos al consumo. En caso de vivienda esta sentencia va más allá de lo dispuesto en el art. 114.3LH, que admite intereses de demora de hasta tres veces el interés legal del dinero. La consecuencia de la nulidad es que sólo se devenga el interés remuneratorio.

Es una sentencia muy interesante porque resume cuál ha sido la evolución jurisprudencial y legal de la materia.


Vivienda cedida por familiar y desahucio por precario tras divorcio.

 Es muy frecuente ceder gratuitamente una vivienda a un familiar, normalmente un hijo o una hija, para que establezca en ella su domicilio familiar. ¿Qué pasa si luego se divorcia o separa y el juzgado le atribuye el uso de dicha vivienda a su expareja? ¿No podemos recuperar la vivienda? Esta cuestión ha sido claramente resuelta por la jurisprudencia del tribunal supremo desde hace ya unos años. Cabe recuperar la vivienda cedida a un hijo y su pareja aunque tras el divorcio el juzgado atribuya el uso de la misma a su ex pareja, pues es un caso de precario.

 


IIVTNU. El cobro de plusvalías exige aumento de valor, no mero paso del tiempo.

Esta sentencia del Tribunal Constitucional viene a remediar la injusticia que supone tener que pagar el Impuesto municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), la llamada plusvalía, siempre que se produzca una transmisión intervivos o mortis causa de un bien inmueble urbano con independencia de si efectivamente se había revalorizado o no. Desde la crisis inmobiliaria de 2007 muchas transmisiones  de inmuebles se produjeron tras una caída notable de valor, y a pesar de ello hubo que pagar la plusvalía en base a la ficción de que los terrenos urbanos siempre se revalorizan. No es así.

En base a esta sentencia cabe impugnar las liquidaciones de plusvalía (IIVTNU) en las que se acredite por medio de una peritación que el valor de mercado del inmueble, en la fecha de la transmisión, era INFERIOR al valor que tenía cuando fue adquirido. Estas liquidaciones son NULAS al estar basadas en una interpretación de la Ley de Haciendas Locales que el Tribunal Constitucional considera incorrecta. El mero transcurso del tiempo no implica, per se y de forma automática, una revaloración expresiva de riqueza y gravable.


Repercusión de gastos de hipoteca al consumidor, nula por abusiva.

Esta sentencia del Tribunal Supremo da un paso más en la depuración de las prácticas de contratación en masa seguidas por la banca desde el siglo pasado y consistentes en la imposición de estipulaciones  abusivas al consumidor, de adhesión obligatoria, que causan un claro desequilibrio entre las partes y siempre en beneficio de las entidades bancarias. En este caso destacamos la sentencia por venir a establecer que la cláusula de repercusión de todos los gastos de constitución de la hipoteca que garantiza un préstamo hipotecario en el consumidor, es abusiva

En base a esta sentencia, si el consumidor se ha visto en las mismas circunstancias, puede reclamar la declaración de nulidad de la cláusula de repercusión de los gastos de hipoteca y la devolución de las facturas de notaría, gestoría, registro, etc.  Extracto de los fundamentos de derecho de la abusividad.


Fotografía de Miguel Gastalver Trujillo. Abogado especialista en derecho inmobiliario.
Ldo. Miguel Gastalver Trujillo
Colegio de Abogados de Sevilla.
Colegiado nº 6946.
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