Gastalver Abogados

Jurisprudencia práctica.

Sentencias de interés sobre Vivienda

Selección de sentencias sobre Vivienda que vienen a establecer la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Los bancos deben devolver al comprador sin seguro ni aval los anticipos ingresados en la cuenta del promotor, sea o no especial.

Esta vez de manera clara y rotunda, el Tribunal Supremo establece como doctrina en su sentencia de 21 de diciembre de 2015 que ante la falta de terminación de la edificación, los Bancos deben devolver a los compradores de vivienda sobre plano el dinero que anticiparon a cuenta del precio de la compraventa y que ingresaron en una cuenta del promotor, sea o no especial, siempre y cuando el banco hubiera podido darse cuenta de que los ingresos eran parte del precio de una compraventa. Ello por no haber controlado, al permitir al promotor que abriera la cuenta, que se hubiesen constituido las debidas garantías de devolución, en forma de aval o seguro. Es decir, que los compradores sobre plano que se quedaron sin vivienda y sin dinero por culpa de la crisis, de la paralización de las obras y de la falta de aval o seguro de devolución, pueden por esta vía recuperar su dinero demandando al Banco.


Nueva sentencia del Tribunal Supremo de condena a los bancos por no comprobar si la promotora tenía aval o seguro a favor de los compradores sobre plano.

En esta sentencia de 9 de marzo de 2016 la Sala 1ª del Tribunal Supremo reitera la doctrina que estableció en su sentencia de 21 de diciembre de 2015, en virtud de la cual:

«En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».


Arrendador comete delito de allanamiento de morada por no desahuciar

El arrendador no puede entrar en la vivienda alquilada sin consentimiento del arrendatario so pena de cometer delito de allanamiento de morada. Si además cambia la cerradura para impedir la entrada del mismo, puede cometer además un delito de coacciones. El cauce adecuado para recuperar la vivienda es el procedimiento de desahucio, por falta de pago de renta o por precario, en su caso.  Sirva la presente sentencia como ejemplo de lo anterior.


Cómo interrumpir la prescripción al reclamar defectos constructivos

El Tribunal Supremo nos aclara y establece doctrina sobre qué hacer ante la aparición de defectos constructivos si queremos exigir la responsabilidad legal prevista en el art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación no sólo al promotor sino también a otros agentes intervinientes en el proceso de edificación de nuestra vivienda -como el arquitecto proyectista, el arquitecto director de obra, el aparejador director de ejecución o el constructor- no basta con requerir la reparación al promotor. Para interrumpir el plazo de prescripción de esta reclamación de responsabilidad legal por defectos constructivos hay que requerir a cada uno de los intervinientes que tuvieron parte de culpa, por negligencia, en la causación del daño. La reclamación frente al promotor no interrumple el plazo de prescripción frente al resto de agentes intervinientes. Si no se les requiere personalmente pueden resultar absueltos en juicio.


Tras subasta sólo puede reclamar rentas de alquiler, incluso anteriores, el nuevo propietario

El Tribunal Supremo deja claro que sólo está legitimado para reclamar el desahucio y la reclamación de rentas de alquiler quien en el momento de interponer la demanda es propietario del inmueble, aunque las rentas reclamadas se hayan devengado con anterioridad a la transmisión de la propiedad. Quien era propietario entonces no está legitimado para reclamarlas, aunque las rentas de alquiler impagadas se devengaran cuando lo era. Por otra parte aclara que la transmisión de la propiedad se produce desde el auto de adjudicación de la subasta, que no requiere ulterior transmisión de la posesión.


Responsabilidad de los bancos por falta de aval o seguro de cantidades anticipadas.

Aunque de forma indirecta, en su sentencia del Pleno de 16 de enero de 2015 el Tribunal Supremo establece que los Bancos deben devolver a los compradores de vivienda sobre plano el dinero que anticiparon al promotor que no terminó la construcción de la vivienda proyectada, siempre y cuando los anticipos que realizaron los compradores fueran ingresados en una cuenta bancaria abierta a nombre del promotor en dichas entidades bancarias. El motivo de esta responsabilidad legal de los bancos es no haber controlado, al permitir al promotor que abriera la cuenta, que se hubiesen constituido las debidas garantías de devolución, en forma de aval o seguro. Es decir, que los compradores sobre plano que se quedaron sin vivienda y sin dinero por culpa de la crisis, de la paralización de las obras y de la falta de aval o seguro de devolución, pueden recuperar su dinero demandando al Banco.


El mero retraso en el pago de la renta de alquiler, suficiente para el desahucio.

Cuando el inquilino se retrasa en el pago del alquiler, o no paga la renta de alquiler muchos arrendadores se preguntan cuándo se puede iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago. Es decir, cuántas rentas de alquiler impagadas son necesarias para el desahucio. Pues bien, en esta sentencia el Tribunal Supremo viene a dejar claro de una vez por todas que el mero retraso en el pago de la renta de alquiler puede ser motivo suficiente para el desahucio, si la demanda se presenta antes de que el inquilino pague la renta de alquiler fuera de plazo.  


La resolución del arrendamiento por impago del IBI exige requerimiento previo

El Tribunal Supremo establece que para que el impago del Impuesto de Bienes Inmuebles sea motivo suficiente para resolver un contrato de arrendamiento es requisito necesario que previamente se haya requerido al arrendatario de modo fehaciente, incluyendo además en el requerimiento copia del recibo de IBI y dando al arrendatario un plazo de treinta días para su abono o para oponerse.


Nulidad de cláusulas suelo en préstamos hipotecarios por falta de transparencia

Sentencia del pleno del Tribunal Supremo que declaró por primera vez la nulidad de cláusulas abusivas sobre limitación del tipo de interés variable incluidas en préstamos hipotecarios por falta de transparencia en el proceso de contratación. En la sentencia se declara la irretroactividad de los efectos de la nulidad de la cláusula, y por lo tanto no obliga a los bancos a devolver lo cobrado indebidamente. Se alegan razones de seguridad jurídica y riesgo de trastornos graves para la economía nacional. 


Retroactividad de la nulidad de cláusula suelo sólo hasta el 9 de mayo de 2013.

Esta sentencia del pleno del Tribunal Supremo, haciéndo desde luego un gran favor a las Cajas de Ahorro y los Bancos, declara que los efectos de cualquier declaración judicial de nulidad de cláusula de limitación del tipo de interés variable en préstamo hipotecario -cláusula suelo-sólo serán retroactivos hasta el 9 de mayo de 2013. Dicho en otras palabras, que los Bancos sólo deberán devolver los intereses cobrados de más  por aplicación de la cláusula suelo desde esa fecha en adelante, pero no los anteriores. Posteriormente la Sentencia de 21 de diciembre de 2016 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha venido a anular esta doctrina, estableciendo que los intereses se deben devolver desde la fecha de celebración del contrato.


Area Privada