Venta de un inmueble por persona incapaz

¿Puede vender un inmueble un enfermo de Alzheimer, o una persona que padece demencia senil? ¿Puede acudir al notario y otorgar la escritura de compraventa? Por desgracia son frencuentes los casos en los que un familiar se ve en la necesidad de vender un inmueble, o una cuota proindiviso en la propiedad de un inmueble cuando ya ha perdido el uso de razón. ¿Puede hacerlo?

 La respuesta es que no. Por sí mismo no puede vender ni celebrar contrato alguno. Para que un contrato de compraventa de un inmueble sea válido, y en general todos los contratos, es necesario que el consentimiento de ambas partes se haya prestado de forma libre y espontánea y en pleno uso de facultades. De lo contrario el consentimiento está viciado y el contrato es nulo. Y esto es lo que sucede cuando celebra un contrato una persona enferma de Alzheimer o que padece demencia senil o cualquier otra enfermedad que le afecte al uso de razón.

Una de las cosas que los notarios comprueban es precisamente que los otorgantes de las escrituras estén en pleno uso de facultades mentales. Si sospechan que alguna de las partes no está en pleno uso de razón, no autorizan la escritura. No pueden dar fe de que se ha celebrado un contrato en su presencia puesto que falta un requisito esencial, el consentimiento. Si el notario no se diese cuenta de la falta de uso de razón, cualquier persona podría pedir la nulidad del contrato celebrado por enfermo de Alzheimer o aquejado de demencia senil por dicho motivo, aunque tendría que demostrar la falta de uso de razón del vendedor al tiempo de celebración del contrato.

Para poder vender un inmueble de una persona con Alzheimer o demencial senil o que de algún otro modo ha perdido sus facultades mentales es necesario llevar a cabo las siguientes actuaciones:

• Tramitar un procedimiento judicial de incapacidad, para que sea un juzgado quien con todas las garantías y tras examinar las pruebas que lo acreditan declare incapaz a la persona y designe un tutor, que deberá aceptar el cargo. El tutor será la persona que en adelante representará al incapaz, y podrá actuar en su nombre.
• Solicitar autorización al juzgado para enajenar el bien inmueble del incapaz. El tutor deberá pedir permiso al juzgado que declaró la incapacidad del enfermo, y deberá justificar por qué quiere vender el inmueble y qué beneficio supone ello para el incapaz. La solicitud será examinada tanto por el juez como por el fiscal, y no es necesariamente aprobada. Dependerá de que realmente sea beneficioso para el incapaz. Si no, puede ser denegada.

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