Consultas Resueltas sobre Arrendamientos Urbanos
¿Qué significa enervar el desahucio?
Consultas frecuentes sobre Arrendamientos Urbanos
- Miguel Gastalver Trujillo
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Enervar el desahucio significa poner fin al procedimiento judicial de desahucio y evitar el lanzamiento mediante el pago por el inquilino de las rentas adeudadas. Es un derecho de todo arrendatario, que sólo se puede ejercer una vez.
En arrendamientos urbanos si el inquilino deja de pagar la renta y por lo tanto incumple su principal obligación el arrendador tiene derecho a iniciar un procedimiento judicial denominado de desahucio para que un juez, tras comprobar que efectivamente el inquilino no ha pagado la renta, declare terminado el contrato de alquiler incluso aunque todavía no se haya cumplido el plazo pactado y ordene devolver la vivienda o el local al arrendador, mediante el lanzamiento, que es una actuación judicial que consiste en señalar una fecha y si antes de esa fecha el inquilino no ha devuelto las llaves voluntariamente, empleados del juzgado con ayuda si es necesario de los cuerpos y fuerzas de seguridad y de un cerrajero abrirán la puerta, sacarán de allí al arrendatario y permitirán que el arrendador ponga una nueva cerradura y recupere así la posesión de su inmueble.
¿Quién puede enervar el desahucio?
La enervación del desahucio es un derecho del arrendatario, tanto de finca rústica como de finca urbana, tanto de vivienda como de local de negocio.
Sólo se puede enervar el desahucio una sola vez. Es muy importante tener presente esta limitación.
¿Cómo se enerva el desahucio?
Es una actuación judicial que deberá realizarse con la intervención de abogado y de procurador y que consistirá en consignar -ingresar- en la cuenta del juzgado las cantidades reclamadas en la demanda más las que se hayan devengado con posterioridad, es decir, todas las cantidades necesarias para ponerse al corriente de pago, y comunicar al juez que se ha hecho el ingreso y pedirle que declare enervado el desahucio.
¿Cuándo se enerva el desahucio?
Dentro del plazo de los diez días hábiles siguientes a la notificación de la demanda al arrendatario. Junto con la demanda el juzgado entrega un Decreto del Letrado de la Administración de Justicia en el que concede dicho plazo para pagar, oponerse, o devolver las llaves.
Casos en los que no procede la enervación del desahucio.
Hay dos casos en los que la enervación del desahucio ya no es admitida por el juez.
- Cuando ya se ha ejercido el derecho de enervación en un procedimiento judicial anterior instado por el mismo arrendador.
- Cuando el arrendatario ha sido requerido fehacientemente de pago con al menos 30 días a la fecha de interposición de la demanda. Es decir, cuando ha recibido un burofax en el que se le pide que pague lo que debe, y por no haber pagado se ha interpuesto la demanda al menos un mes después.
Consecuencias de la enervación
Si el juez admite la enervación del desahucio, ordenará terminar el procedimiento judicial y el contrato de alquiler seguirá vigente; pero condenará al arrendatario a pagar las costas del procedimiento.
Regulación de la enervación del desahucio.
La enervación del desahucio está regulada en el art. 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, apartados 4 y 5.
4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.
Si se ve envuelto en un procedimiento de desahucio y quiere ejercer el derecho de enervación, acuda cuanto antes a un abogado especialista para hacerlo bien. Podemos aconsejarle sobre la mejor manera de proceder.
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