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Consultas Resueltas sobre Reclamación de Defectos Constructivos

¿Qué son los vicios ocultos en una compraventa de vivienda?

Consultas frecuentes sobre Defectos Constructivos

  • Miguel Gastalver Trujillo
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Vicios ocultos son los defectos que presenta un inmueble que no son apreciables a simple vista por el comprador y que lo hacen impropio para el uso a que se destina, o  que hacen disminuir de tal modo ese uso que de haberlos conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría dado menos precio por él. El comprador puede desistir del contrato de compraventa, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. El plazo para ello, improrrogable, es de seis meses desde la entrega

El régimen legal de los vicios ocultos está previsto en los arts. 1484 y ss. del Código Civil.

La regulación de los vicios ocultos es la principal garantía que tenemos cuando se trata de compraventa de vivienda de segunda mano. Cuando se trata de vivienda comprada sobre plano o nueva -llave en mano- contamos con más garantías añadidas pero si es de segunda mano sólo contamos, principalmente, con esta garantía.

Si Vd. va a comprar o ha comprado una vivienda de segunda mano le interesa mucho conocer el régimen de los vicios ocultos.

Los vicios ocultos deben ser defectos graves, que hagan que el inmueble no preste toda la utilidad que debiera. Una vivienda, por ejemplo, debe ser útil para proporcionarnos refugio de forma duradera, aislamiento térmico y acústico, estanqueidad frente a la intemperie, contar con suministros de luz y agua operativos, contar con puertas, ventanas funcionales, etc.

Ejemplos frecuentes de vicios ocultos en viviendas son los siguientes:

  • Instalaciones de luz o gas o agua que no cumplen los requisitos reglamentarios.
  • Humedades ocultas tras revestimientos.
  • Daños en vigas o fojados cubiertos por falsos techos.
  • Aluminosis en forjados.
  • Plaga de termitas en algunos elementos.
  • Inexistencia de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, de lo que no se informa al comprador.
  • Piscina con grietas por las que pierde agua, que estaban tapadas con azulejos.

El plazo para desistir del contrato y reclamar los gastos, o bien para pedir una rebaja del precio es de seis meses desde la entrega de la vivienda. El plazo no se puede interrumpir ni prorrogar. Antes de dicho plazo hay que haber presentado la demanda en el juzgado. No pierda el tiempo.

Si ya ha pasado el plazo de seis meses no desespere. Acudir a un abogado especialista en compraventas y en reclamación de vicios ocultos o defectos constructivos para que valore si se puede emprender alguna otra acción legal. 


¿Tiene problemas de vicios ocultos o defectos constructivos? Si busca abogados especialistas en reclamación por vicios ocultos o defectos constructivos en Sevilla, confíenos su caso.

Sepa cuánto cuesta una reclamación judicial por vicios ocultos.


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