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Consultas Resueltas sobre Reclamación de Defectos Constructivos

¿Es lo mismo vicios ocultos que defectos constructivos de una vivienda?

Consultas frecuentes sobre Defectos Constructivos

  • Miguel Gastalver Trujillo
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Esencialmente sí. Son términos jurídicos que se refieren a los  problemas  que presenta una vivienda, que pueden ir desde los defectos menos graves de terminación o acabado hasta los  defectos más graves de estructura. La diferente terminología viene dada porque los derechos del comprador frente a los vicios ocultos y frente a los defectos constructivos de la vivienda adquirida están regulados en leyes distintas, aunque en ambos casos tienen la finalidad de dar solución al problema. 

El régimen legal de los vicios ocultos se aplica principalmente en compraventa de viviendas de segunda mano, y el régimen legal de los defectos constructivos a las viviendas de nueva construcción. 

El régimen legal de los vicios ocultos está previsto en los arts. 1484 y ss. del Código Civil mientras que el régimen legal de los defectos constructivos está previsto en los arts. 17 y 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Los vicios ocultos, como su nombre indica, no deben ser perceptibles a simple vista. En el caso de los defectos constructivos es irrelevante que sean visibles o no. 

Bajo el régimen de vicios ocultos se puede desistir del contrato de compraventa y reclamar la devolución del precio y de los gastos generados, si es que el vicio es de mucha gravedad, o se puede pedir una rebaja del precio de la compraventa. Bajo el régimen de defectos constructivos se puede pedir la reparación del problema, o bien una cantidad de dinero suficiente para que un tercero repare el problema.

En caso de encontrarnos con vicios ocultos en la vivienda de segunda mano podemos reclamar frente al vendedor, fuera quien fuese, empresario o particular. En el caso de los defectos constructivos, frente al vendedor, al promotor, al constructor, al proyectista, al director de obra y al director de ejecución, en su caso, es decir, frente a los denominados agentes intervinientes en la edificación.

El plazo para reclamar vicios ocultos es de seis meses desde la entrega de la vivienda. El plazo para reclamar defectos constructivos es más amplio, y depende del tipo de defecto. Un año para los defectos de terminación y acabado, tres para los que afecten a la habitabilidad de la vivienda y diez para los problemas estructurales.

La decisión de qué regimen legal aplicar debe tomarla un abogado especialista en derecho inmobiliario.


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