¿Cómo se administra un inmueble en proindiviso?

Cuando uno o varios bienes inmuebles pertenecen a más de una personas nos encontramos ante una comunidad de bienes, copropiedad o proindiviso.

Los bienes inmuebles pueden ser viviendas, locales comerciales, solares, fincas rústicas, explotaciones agrarias...pero sea cual sea el tipo de bien inmueble hay que administrarlo.

¿Pero qué se entiende exactamente por administrar un proindiviso?

Los actos de administración son aquellas actuaciones cuya finalidad es la conservación, mantenimiento, goce y disfrute de los bienes inmuebles.

Hay que distinguirlos de los actos de disposición, que son aquellos en virtud de los cuales se transmite el derecho de propiedad sobre los mismos, como por ejemplo una compraventa o una donación, se establecen cargas que lo graven, como por ejemplo la constitución de una hipoteca, o se llevan a cabo alteraciones sobre los bienes inmuebles, aunque resulten ventajosas.

Para tomar decisiones sobre la administración de los bienes inmuebles en proindiviso es necesario un acuerdo adoptado por los titulares de cuotas en el proindiviso que sumen mayoría, es decir, más de la mitad.En cambio los actos de disposición requieren la unanimidad de todos los titulares de la comunidad de bienes o copropiedad proindiviso. Si no hay unanimidad el acto de disposición es nulo.

¿Y si se no alcanza la mayoría para administrar el proindiviso?

En caso de que no se obtenga la mayoría necesaria o cuando la mayoría adopte un acuerdo gravemente perjudicial para la propiedad, se puede debe acudir a los tribunales cuanto antes, para que sea el juez quien obligue a todos los copropietarios a llevar a cabo el acto de administración necesario, o bien para que les prohíba llevar a la práctica el acuerdo perjudicial. Es posible también pedir que se nombre un administrador judicial, para que sea él quien se ocupe de la administración del proindiviso.

Los desacuerdos sobre la forma de administrar el proindiviso son más frecuentes cuanto mayor es el patrimonio inmobiliario en proindiviso, sobre todo en caso de herencias.

Un caso típico es el del arrendamiento, cuando la mitad de los titulares de la comunidad de bienes proindiviso quiere obtener rentas del bien inmueble y la otra no, prefiere mantener los inmuebles desocupados.

¿Y quién paga los gastos del proindiviso?

Los titulares están obligados legalmente a contribuir al pago de los gastos en la misma proporción en que son propietarios proindiviso. Si uno de ellos no paga, cualquiera de los otros titulares del proindiviso puede exigirle su parte, incluso judicialmente. Sólo queda exento de contribuir a los gastos quien renuncia a su cuota en el derecho de propiedad proindiviso.

Obviamente, también debe ser proporcional la participación en los beneficios que genere el proindiviso, por ejemplo, rentas de alquileres, etc.

¿Quién representa a la comunidad de bienes, copropiedad o proindiviso de cara al exterior?

Lacomunidad de bienes, copropiedad o proindiviso no tiene personalidad jurídica por sí misma. Es decir, deben intervenir todos los titulares, salvo que se haya adoptado un acuerdo de administración y consiguiente apoderamiento para que pueda actuar uno en nombre de todos, dentro de los límites que se marquen.

No obstante, incluso sin que exista el acuerdo anterior, cualquier titular proindiviso del derecho de propiedad puede comparece en juicio para ejercer una pretensión que suponga un beneficio para la comunidad de bienes, copropiedad o proindiviso o para defender sus intereses. Si la sentencia es favorable beneficiará a todos los titulares. Ahora bien, si es desfavorable sólo perjudicará al comunero que intervino sin el consentimiento de los demás.

Solución final

Se sabe ya desde hace miles de años, y el derecho romano es muestra de ello, que las situaciones de comunidad de bienes, copropiedad o proindiviso son conflictivas. Por ello la ley ofrece la posibilidad de extinguir el proindiviso por la fuerza, si es que es imposible que uno de los titulares compre a los demás su parte. Se trata de la demanda judicial de división de cosa común, que termina con la subasta de los bienes cuya propiedad se ostenta proindiviso, y con el reparto de la cantidad obtenida entre todos los copropietarios. Si es lo que necesita, podemos ocuparnos de ello. 

Sepa cuánto cuesta extinguir un proindiviso.

¿Es Vd. cotitular de uno o varios inmuebles en proindiviso y está pensando poner fin a la indivisión y extinguir el proindiviso? Si busca abogados especialistas en proindiviso en Sevilla, confíenos su caso.