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Consultas Resueltas sobre Arrendamientos Urbanos

Alquiler seguro. Cómo garantizar las obligaciones del contrato de alquiler.

Consultas frecuentes sobre Arrendamientos Urbanos

Todos los arrendadores quieren un alquiler seguro. Las principales obligaciones del inquilino son pagar la renta de alquiler y mantener el inmueble en buen estado de conservación. Pues bien, me sorprende muchísimo en mi día a día profesional encontrarme con innumerables contratos de arrendamiento en los que no se ha establecido ningún tipo de garantía de cumplimiento de estas obligaciones, siendo en la práctica muy fácil hacerlo. Veamos a qué me refiero.

La fianza.

Por supuesto un alquiler seguro pasa en primer lugar por constituir la fianza obligatoria prevista en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. En ningún caso debemos renunciar a ella. Viene prevista en el art.36, apartado 1:

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Pero si de verdad queremos un alquiler seguro, además es conveniente pactar garantías adicionales, tal y como autoriza el mismo artículo en su apartado 5:

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

¿Qué es una garantía?

Una garantía, desde el punto de vista legal, es un mecanismo para asegurar el cumplimiento de una obligación. Esto es lo que hace un alquiler seguro. Básicamente existen garantías de dos tipos. Garantías personales, y garantías reales.

Garantías personales.

Es sencillamente un pacto en virtud del cual si el deudor principal, en este caso el inquilino, no cumple su obligación, podemos dirigirnos a otra persona distinta, que se obliga a cumplir en su lugar. Esta persona recibe el nombre de fiador o avalista personal. Puede ser cualquier persona, aunque en la práctica se busca a personas que tengan cierta solvencia. Por ejemplo por ser funcionarios, o pensionistas, o acreditar un patrimonio, etc. También pueden ser sociedades, o, lo mejor, un banco. En este caso hablamos de aval bancario, que es la mejor garantía personal que existe.

Al establecer una garantía personal es importante tener en cuenta tres aspectos:

Orden

Podemos pactar que el avalista o fiador sólo responda cuando hemos intentado primero que cumpla al deudor principal, o por el contrario podemos pactar que podamos dirigirnos directamente frente al avalista en lugar de tener que ir primero contra el deudor principal.

Excusión

Podemos pactar que el avalista sólo responda tras haber agotado todos los bienes del deudor. Es decir, cuando ya no hay bienes embargables. O no.

División.

Podemos pactar que el avalista sólo responda de una parte de la deuda, o hasta cierto importe.

En caso de estipular una garantía personal, lo más conveniente como arrendadores es pactar que el fiador responde solidariamente de todas las deudas, con renuncia a los beneficios de orden, excusión y división.

En definitiva para constituir garantías personales, tenemos que pedir al inquilino que nos indique el nombre de un fiador, aunque sea un familiar. Y que demuestre que tiene cierta solvencia. Y luego en el contrato, incluir una cláusula bien redactada de garantía personal.

No cuesta dinero, y si se niega a hacerlo ya nos está poniendo sobre aviso de que contempla la posibilidad de impagar como muy probable y no quiere involucrar a nadie. Si lo hacemos bien, ya habramos dado otro pasito más camino del alquiler seguro.

Garantías reales

En este caso el mecanismo es otro. Se sujeta un bien al cumplimiento de una obligación de modo que si el deudor principal no cumple, podemos quedarnos ese bien, o venderlo o subastarlo y cobrarnos la deuda con el importe de lo obtenido.

Los dos tipos de garantía real más habituales son la prenda y la hipoteca. Básicamente la diferencia radica en cómo se formalizan, y en que la prenda recae sobre bienes muebles y la hipoteca sobre bienes inmuebles.

Constituir una hipoteca como garantía de un arrendamiento sólo tiene sentido en el caso de arrendamientos de cierta entidad. Pero, exigir una prenda, aunque no suele ser habitual, puede ser una opción ante casos de dudosa solvencia. Se puede recibir como prenda por ejemplo una joya, oro, o cualquier otra cosa de valor.

Cláusulas penales

Otra forma indirecta de garantizar el cumplimiento de las obligaciones y hacer el alquiler más seguro consiste en establecer un “castigo” si se incumple. Son las denominadas cláusulas penales, que pueden consistir en lo que queramos. Por ejemplo, una cantidad de penalización por cada día de retraso en el pago de la renta. La finalidad es disuadir al inquilino de que incumpla, antes de que lo haga, con la “amenaza” de la sanción.

Seguros

Seguro de hogar

También podemos “garantizar” que recibiremos la vivienda en buen estado si obligamos al arrendatario a suscribir un seguro hogar. Es lícito añadir una cláusula en el contrato mediante la que obligamos al inquilino a suscribir un seguro de hogar que cubra los daños en la propia vivienda. Incluso podemos estipular que si no acredita haberlo suscrito y tenerlo en vigor podamos poner fin al contrato.

Seguro de alquiler

Y por nuestra parte, podemos concertar un seguro de pago de rentas de alquiler, de entre los varios que existen en el mercado. Este tipo de seguros cubre el riesgo de impago de las rentas por el inquilino. Si el inquilino no paga, el seguro lo hace en su lugar. Además suelen añadir un seguro jurídico, de modo que se ocupan del desahucio si es necesario. Pero cuidado, hay que revisar muy bien las condiciones generales y particulares de este tipo de seguros porque suelen poner límites tanto al número de rentas aseguradas como a la cantidad asegurada, y suelen exigir una selección previa del inquilino muy rigurosa. Es lógico. Nadie da duros a peseta.

En resumen, un buen contrato de alquiler, bien redactado, nos permitirá disfrutar de un alquiler seguro. Debe incluir tantos mecanismos de garantía en el cumplimiento de las obligaciones como sea posible pues en definitiva se trata de prevenir el impago y de rentabilizar al máximo nuestro inmueble. Si lo desea, tiene a su disposición nuestro modelo profesional de contrato de alquiler con avalista, en la sección de formularios.


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