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Consultas Resueltas sobre Arrendamientos Urbanos

Alquiler con opción a compra. Qué es y a quién interesa.

Consultas frecuentes sobre Arrendamientos Urbanos

Se habla mucho de alquiler con opción a compra pero por las consultas que recibo a menudo en el despacho no todo el mundo tiene claro lo que significa. Veamos en pocas palabras en qué consiste un alquiler con opción a compra y a quién puede interesear.

Qué es el alquiler con opción a compra

Es, en primer lugar, un contrato de arrendamiento urbano. Hay que fijar el plazo, la renta, y los diversos derechos y obligaciones propios del alquiler.

Es muy importante en el alquiler con opción a compra regular adecuadamente todos los aspectos del arrendamiento urbano, porque si la opcion de compra no se ejerce lo que tenemos es un mero arrendamiento, y debe estar bien estipulado. 

Es, en segundo lugar, un contrato de opción de compra. Mediante este contrato el propietario se obliga a no vender a nadie un inmueble mientras no transcurra un plazo que se fija de antemano, y durante ese plazo el optante, es decir, la persona a cuyo favor se establece la opción de compra, tiene derecho a comprar el inmueble por un precio que se fija también de antemano. 

Cada uno de los dos contratos, el de arrendamiento y el de opción de compra, puede existir por separado perfectamente. La particularidad del alquiler con opción a compra es que los une en un solo contrato, en el que el inmueble arrendado y el inmueble objeto de la opcion de compra son el mismo. Además al amparo de la libertad que existe en nuestro derecho para pactar lo que uno desee, en la práctica se han desarrollado una serie de estipulaciones que, partiendo de esta definición básica, hacen que el contrato sirva mejor a una otra finalidad.

Estipulaciones clave para afinar el alquiler con opción a compra

No existe un contrato de alquiler con opción a compra estandar. Caben infinitas posibilidades dependiendo de cuáles sean las estipulaciones.

Precio de la opción de compra. El reservarle a alquien la propiedad de la vivienda durante un plazo por si quiere comprarla, tiene un precio. Es un precio que no tiene nada que ver con el alquiler, ni con su fianza, y que normalmente se pide por adelantado. Aunque nada impide que el propietario conceda la opción sin cobrar nada a cambio.

Plazo de la opción de compra. No tiene por qué coincidir con el plazo del arrendamiento. Puede ser más breve. O más largo, subsistiendo el contrato de opción con posterioridad a la terminación del arrendamiento.

Cesión de la opción de compra. Si se autoriza se propicia la especulación y en última instancia la venta, dependiendo del precio de la vivienda y de la tendencia del mercado.

Precio de la vivienda en caso de venta. El precio de la vivienda puede ser fijo o puede ser variable dependiendo del momento en que se ejerza la opción de compra. Normalmente se estipula que el precio se va encareciendo a medida que va pasando el tiempo. De este modo se incentiva a comprar.

Aparte, se pueden regular cuáles serán las estipulaciones de la compraventa propiamente dicha. Por ejemplo las relativas a la forma de pago, formalización, garantías, etc.

A quién le interesa el alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra le puede interesar tanto al propietario como al arrendatario. Al propietario interesado en vender, para incentivar la decisión de compra del arrendatario, y al arrendatario interesado en comprar, para "vivir" la vivienda antes del comprarla.

Desde el punto de vista fiscal también puede ser interesante para uno u otro para diferir la tributación de una compraventa. 

Si cree que le puede interesar el alquiler con opción a compra es muy aconsejable que busque la ayuda de un abogado para redactar el contrato, de manera que se acomode exactamente a sus intereses y además prevenga los conflictos que puede generar un contrato complejo como este si no está bien hecho.


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