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Consultas Resueltas sobre Servidumbres

Servidumbres de desagües de aguas pluviales de edificios

Consultas frecuentes sobre Servidumbres

Hablamos del desague de las aguas de lluvia que caen sobre una finca, del deber de recoger estas aguas de lluvia y de los casos en que se puede verter el agua de lluvia sobre la finca del vecino, desde el tejado o canalizada.

Obligación de recoger las aguas de lluvia propias.

El otoño con sus lluvias es la época del año en que surgen los conflictos entre vecinos a causa de las aguas de lluvia. Si el año es seco no pasa nada, pero si viene lluvioso, la evacuación del agua de lluvia empieza a resultar molesta e incluso gravosa. Veamos cuál es el régimen legal a tener en cuenta para resolver los problemas que puedan surgir entre vecinos.

Como regla hemos de tomar la norma prevista en el art.586 del Código Civil incluido en la sección sobre "Desague de Edificios" que establece una limitación del derecho de propiedad en este sentido: No podemos hacer lo que nos dé la gana con las aguas de lluvia que caigan sobre nuestro tejado. Tenemos que hacerlas caer sobre nuesta finca o sobre suelo público. 

 Art.586 CC.El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.

Si nuestro vecino incumple esta obligación sólo cabe dar dos pasos.

  1. Requerirle para que adopte las medidas necesarias para evitar que el agua caiga sobre nuestra finca, amistosamente, por escrito pero de manera fehaciente, para que quede constancia de que no estamos conformes con la situación actual. Aconsejo utilizar para ello un burofax certificado y con acuse de recibo.
  2. Si no atiende a razones, reclamar por via judicial que se declare que no estamos obligados a soportar el vertido de agua de lluvia desde la finca vecina, y que se condene al vecino a cesar en el vertido adoptando todas las medidas necesarias para evitarlo.  Si le hemos requerido previamente será condenado en costas, además de obligado a corregir su instalación para que no vierta agua de lluvia sobre nuestro tejado y a pagar todos los perjuicios que haya causado con su conducta. 

Excepciones.

 No obstante la anterior regla hay dos supuestos en los cuales una finca sí debe soportar que caiga sobre ella el agua de lluvia proveniente de otra. Son los casos de las servidumbres de aguas de edificios. Si no sabe lo que es una servidumbre, puede leer nuestro artículo titulado ¿Qué es una servidumbre?.

Servidumbre de vertiente de tejados.

En virtud de la servidumbre de vertiente de tejados, el dueño del predio sirviente tiene la obligación de recibir sobre su propio tejado y suelo las aguas pluviales del predio dominante. 

¿Y por qué?, se preguntará Vd. Pues porque así lo quisieron y pactaron en su día los propietarios de ambas fincas, es decir,  por haberse constituido voluntariamente, o bien por prescripción adquisitiva, es decir, por haberlo consentido el propietario del predio sirviente durante mucho tiempo. 

El propietario del dueño sirviente, el que tiene que recibir las aguas, puede edificar o realizar obras en su finca, pero tiene que posibilitar que las aguas del vecino sigan cayendo sobre su propio tejado o suelo.

Servidumbre forzosa de desague de aguas pluviales

En este caso, si el patio o corral de una casa se encuentra enclavado entre otras y no puede dar salida a sus propias aguas pluviales puede obligar a los propietarios vecinos a que tengan que soportar el paso del agua de lluvia por sus fincas, para darle así salida.  Esta servidumbre viene prevista en el art. 588 del Código Civil.

 Art.588 CC. Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente previa la indemnización que corresponda.

Para que esta servidumbre sea forzosa, es decir, se pueda constituir y exigir incluso contra la voluntad del vecino, es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

  • Debe acreditarse la necesidad de dar paso a las aguas a través de la finca del vecino, es decir, que no hay alternativas.
  • Debe ser imposible conducir directamente las aguas a la red de alcantarillado público.
  • Las fincas no deben estar clasificadas como suelo urbano.
  • Debe abonarse una indemnización al predio sirviente con carácter previo.

Resumen

Salvo que haya constituida una servidumbre de vertiente de tejados o una servidumbre de desagüe de aguas pluviales nadie tiene por qué soportar que el vecino vierta las aguas de lluvia sobre su finca. 

Si tiene cualquier problema de limitaciones del dominio o de servidumbres y ya ha agotado la vía amistosa, es conveniente tener la mejor asesoría posible. Como abogado experto en derecho inmobiliario puedo ayudarle.

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