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Consultas Resueltas sobre Compraventa

¿Cómo sé si puedo reclamar frente al banco las cantidades que anticipé al promotor a cuenta del precio de la compraventa de la vivienda que no me entregó?

Consultas frecuentes sobre Compraventa

Explicamos de manera sencilla cómo saber si todavía tenemos la oportunidad real de recuperar el dinero que pagamos en su día a la promotora que paralizó la obra por la crisis, que no entregó la vivienda y que no tenía ni el aval ni el seguro que exigía la “Ley 57/68 sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas”. ¿Podemos reclamar al banco donde hicimos los ingresos con garantías de éxito? Sí. Siempre y cuando se cumplan los requisitos que explico a continuación.

La reciente doctrina del Tribunal Supremo fijada en sus sentencias de 16 de enero de 2015, 21 de diciembre de 2015, 9 de marzo de 2016 o 17 de marzo de 2016, dice literalmente lo siguiente:

«En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad»

Así pues los requisitos que deben de darse para que la reclamación sea viable son los siguientes.

Requisitos para reclamar con éxito frente a la entidad bancaria por no haber comprobado la existencia de aval o seguro.

Tratarse de una compraventa regida por la Ley 57/68.

Es decir, tratarse de una compraventa de vivienda destinada a domicilio familiar o segunda residencia (por ejemplo un piso en la playa) que se adquiere antes de iniciar la construcción o durante la misma y en la cual el promotor vendedor solicitó dinero por anticipado antes de la entrega.

Quedan por lo tanto fuera los locales comerciales, las naves industriales y en general cualquier edificación que no sea una vivienda para domicilio familiar o segunda residencia.

Plazos para reclamar frente al banco la devolución de las cantidades.

La Ley 57/1968 fue derogada con fecha de efecto 1 de enero de 2016. Por lo tanto se debe tratar de compraventas e ingresos realizados antes del 1 de enero de 2016.  A estos efectos no importa si la compraventa o los ingresos se hizo en 2005, 2006, 2007, etc... Todavía no ha prescrito el derecho a reclamar estas cantidades. Pero debe hacerlo antes del 6 de octubre de 2020.

La Disposición Final 1ª de la Ley 42/2015 de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil modificó el plazo de prescripción de las acciones personales que no tienen plazo especial previsto en el art.1964 CC, como es este caso, pasando de quince a cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación.

No obstante la Disposición transitoria quinta de la misma ley de reforma establece un régimen transitorio de prescripción para las relaciones ya existentes al tiempo de la modificación. En este caso se regirán por el 1939 del Código Civil, lo que supone en la práctica supone que la prescripción comenzada antes de la reforma de 5 de octubre de 2015 se seguirá rigiendo por la ley anterior, es decir, seguirá teniendo un plazo de quince años, pero si se cumple el nuevo plazo de prescripción a contar desde su entrada en vigor, surtirá efecto, aunque por la ley anterior se requiriese mayor lapso de tiempo. En definitiva, como digo al principio, deben ser ingresos anteriores al 1 de enero de 2016, no deben de haber pasado más de quince años desde el ingreso, y hay que reclamar antes del 6 de octubre de 2020.

Haber ingresado los anticipos a cuenta del precio en una cuenta bancaria del promotor

Normalmente en las compraventas sobre plano suele haber una señal, previa a la firma del contrato privado, luego suele estipularse otro anticipo coincidiendo con la firma del contrato privado, y luego suele establecerse un calendario de pagos normalmente mensuales hasta la fecha de otorgamiento de la escritura, en la que se subroga uno en la hipoteca del promotor o paga el resto de otro modo.

Pues bien, de todos estos pagos sólo podremos reclamar aquellos que hiciésemos en una cuenta abierta en una entidad bancaria por el promotor. No es necesario que se hiciera mediante ingreso en efectivo. También cuentan las transferencias bancarias o los pagos domiciliados mediante recibos pasados al cobro, letras de cambio o pagarés. Lo relevante es que quede claro que resultaron ingresados en una cuenta bancaria del promotor.

No es necesario que la cuenta sea especial

Aunque la Ley 57/68 exigía al promotor que la cuenta donde depositase los anticipos fuese cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podría disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas, lo cierto es que el Tribunal Supremo no lo exige a estos efectos. Es decir, no es necesario que la cuenta sea especial. Basta que la cuenta bancaria donde se hace los ingresos de las cantidades anticipadas sea titularidad de la empresa promotora.

Identificación del ingreso de comprador de vivienda.

Por último, y este es el requisito más resbaladizo, es necesario poder acreditar de algún modo que la entidad bancaria donde se hizo el ingreso de los anticipos a cuenta sabía que era el ingreso de un comprador de vivienda sobre plano.

¿Y cómo se consigue esto?

Aquí no hay una fórmula única. Nos hemos encontrado casos en los que la propia entidad financiera remite una carta al comprador identificándolo como tal, para ofrecerle sus servicios financieros. Este supuesto desde luego deja zanjada la cuestión. Pero no es lo normal. Lo más frecuente es partir de indicios como el concepto que se indica en el ingreso, por ejemplo “anticipo compra vivienda 3ºA” o similar; tener en cuenta si la entidad financia la promoción, puesto que en ese caso cabe presumir que conocía el plan de ingresos; analizar el contrato para ver las referencias que se hacen en el mismo a los anticipos y a la relación de la entidad bancaria con los mismos, etc...

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Sepa qué poco cuesta reclamar judicialmente al banco la devolución de la cantidades que anticipó al promotor.

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