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Consultas Resueltas sobre Compraventa

¿Qué son las arras en la compraventa de inmuebles?

Consultas frecuentes sobre Compraventa

Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor en concepto de señal de la compraventa una vez acordado entre ambos qué se vende y por qué precio pero antes de pagar la totalidad del precio y de que el vendedor entregue el inmueble.

Según el destino que las partes quieran dar a dicha señal las arras pueden ser arras penitenciales, arras confirmatorias o arras penales, es decir, pueden ser parte del precio o garantía de indemnización en caso de desistimiento o de incumplimiento del contrato de compraventa.

Si va Vd. a comprar o a vender una vivienda es esencial que comprenda bien qué consecuencias jurídicas puede suponer entregar o pedir una señal, es decir, unas arras.  No se puede imaginar la cantidad de problemas que genera no saber acordar bien el tipo de señal o arras que se pide por adelantado en la compraventa de viviendas entre particulares.

Pero para comprender bien qué son las arras y las diferentes modalidades de arras es necesario comprender primero algunos conceptos jurídicos. Si está pensando comprar o vender una vivienda y quiere entregar o pedir una señal merece la pena que dedique dos o tres minutos a leer lo siguiente. Ya verá como merece la pena.

Perfeccionamiento, ejecución y consumación del contrato de compraventa.

Los contratos en general tienen varias etapas de vida. Como los seres vivos. Nacen, viven y mueren.

1º) Perfeccionamiento. Es su nacimiento. Tiene lugar cuando ambas partes están de acuerdo en lo esencial y lo manifiestan.

En el contrato de compraventa, el perfeccionamiento tiene lugar cuando ambas partes están de acuerdo en qué inmueble en concreto se vende, y por qué precio en concreto. Y estando uno interesado en vender y el otro en comprar, el vendedor se obliga a entregar dicho inmueble y el comprador a pagar dicho precio, en el plazo que ambas partes establezcan. El contrato se ha perfeccionado.

Normalmente este acuerdo se plasma por escrito, aunque puede ser también un acuerdo verbal. El contrato ha nacido, pero ahora hay que cumplirlo.

2º) Ejecución. Es la vida del contrato. Tiene lugar cuando cada parte va cumpliendo las obligaciones contraídas. Según el tipo de contrato la ejecución puede prolongarse mucho en el tiempo, y ser más o menos compleja.

En el contrato de compraventa la ejecución consiste principalmente en que el vendedor entregue la vivienda, que el comprador pague la totalidad del precio y en que ambos otorguen la escritura pública de compraventa. En las compraventas de vivienda sobre plano es algo más compleja porque el vendedor se obliga también a construir la vivienda.

3º) Consumación. Es la muerte del contrato, por seguir con la comparación. Todas las obligaciones están cumplidas correctamente. El vendedor ha entregado la vivienda y el comprador ha pagado el precio. El contrato ha servido a su finalidad.

Así pues, perfeccionamiento, ejecución y consumación son las tres fases que recorre todo contrato, si todo va bien, explicadas de forma sencilla y coloquial.

Pero ¿y si algo va mal?

Incumplimiento del contrato. Indemnización de daños y perjuicios.

Si en la fase de ejecución alguna de las partes no cumple sus obligaciones, la parte perjudicada por el incumplimiento, dicho sea también en términos sencillos, coloquiales y generales, puede elegir una de las dos siguientes alternativas:

  1. Exigir el cumplimiento de lo acordado. Es decir, el cumplimiento del contrato.
  2. Poner fin al contrato antes de tiempo, sin que llegue a ser consumado. Es la denominada resolución del contrato.

Y además, tanto si elige exigir el cumplimiento como si elige resolver el contrato es decir en todo caso la parte perjudicada tiene derecho a que la parte incumplidora le pague todos los gastos que el incumplimiento le ha causado. A esto es a lo que técnicamente llamamos "indemnización de daños y perjuicios".

Por ejemplo, tras acordar qué se vende y por qué precio, es decir, tras perfeccionar el contrato de compraventa, se acuerda que la entrega de la vivienda tenga lugar en junio. El comprador tiene planificado terminar su alquiler y mudarse en esa fecha a su nueva vivienda pero el vendedor no se la entrega. Es decir, surgen problemas en la ejecución del contrato. El comprador opta por exigirle el cumplimiento del contrato. El vendedor no cumple su obligación hasta el mes de octubre. Las rentas de julio, agosto y septiembre serían un gasto en que el comprador no tenía que haber incurrido de no ser por el incumplimiento. Es decir, es un gasto que el incumplimiento le ha causado. Tiene derecho a que el vendedor le indemnice pagándole una cantidad igual a dichas rentas.

Desistimiento del contrato

Por último, para comprender bien qué son las arras en la compraventa  y las diferentes modalidades de arras es necesario comprender el concepto de desistimiento del contrato.

Y para comprender lo que es el desistimiento hay que saber que en derecho contractual rige el principio, "Pacta sunt servanda", como decían los romanos, o lo que es lo mismo, los contratos hay que cumplirlos. Y no es ninguna simpleza. Tiene un significado profundo.

Un contrato crea derechos y obligaciones y esos derechos y obligaciones no desaparecen porque uno quiera. Son exigibles mientras no se cumplan. Por ello hay que tener siempre mucho cuidado con lo que que se firma, pues si es un contrato pueden exigirnos su cumplimiento. Es la norma general.

¿Y entonces qué es el desistimiento? Si el cumplimiento de los contratos es la norma general, el desistimiento es la excepción. Es el derecho de una o ambas partes a poner fin al contrato antes de tiempo por su simple voluntad, es decir, sin tener que dar explicaciones, y ello antes de ejecutarlo y consumarlo, es decir, antes de terminar de cumplirlo. Sólo se da si se ha pactado expresamente en el propio contrato. Hay que insistir en que es una facultad extraordinaria contraria al principio general de que los contratos, una vez perfeccionados, hay que cumplirlos y que por lo tanto sólo se da si así se ha pactado expresamente.

Una vez explicados los conceptos contractuales de perfeccionamiento, ejecución, consumación, cumplimiento, resolución, desistimiento e indemnización de daños y perjuicios, además de haber aprendido algo siempre útil se comprenderá de verdad lo que son las arras del contrato de compraventa, y los tres tipos de arras que hay.

Definición jurídica de arras en la compraventa.

Las arras constituyen un acto de ejecución de un contrato de compraventa perfeccionado. Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal, como  muestra de su interés y de su seriedad, en principio a cuenta del precio, dejando el pago del resto pendiente para cuando a su vez el vendedor cumpla su obligación de entrega del inmueble.

Es importante comprender que si se entregan arras o señal esto quiere decir que el contrato de compraventa  ya se ha perfeccionado puesto que las partes están de acuerdo en qué se vende y por qué precio se vende. Y, si las cosas se han hecho bien, se ha fijado además un plazo para la ejecución y consumación del contrato de compraventa y se han regulado los demás aspectos del contrato, por ejemplo cuándo se elevará a escritura pública. 

Es cierto que en la práctica vemos documentos titulados "Contrato de arras" o "Contrato de señal" o "Depósito a cuenta del precio" o similar. Y la mayoría piensa que ese contrato que ha firmado no es la compraventa, que la compraventa es la que firma ante notario. Pero no es así. Da igual qué título le pongan las partes al documento, que lo llamen sólo arras y no compraventa, si es más o menos formal o más o menos extenso:

Si en el documento se concreta el inmueble y se establece el precio y las partes manifiestan su intención de vender y de comprar respectivamente, se está perfeccionando un contrato de compraventa que quedará pendiente de ejecución en el plazo acordado.

Uno de los actos de ejecución pendientes puede ser el elevarlo a escritura pública, pero el contrato ya está perfeccionado antes de ese momento. Y como todo contrato perfeccionado, su cumplimiento puede ser exigido, a salvo lo que se dirá a continuación a la hora de distinguir los tres tipos de arras que hay.

Tipos de arras en la compraventa de inmuebles

Los tres tipos de arras comparten en la práctica que son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor al perfeccionar el contrato de compraventa y que si el contrato se ejecuta sin problemas se imputan al precio de la compraventa.

Lo que verdaderamente distingue a los tres tipos de arras de la compraventa es cuál es el destino que se le da la cantidad entregada en concepto de arras si surgen incidencias durante la ejecución del contrato de compraventa que impiden o complican su consumación.

Arras penitenciales.

Las arras penitenciales son aquellas mediante la cuales las partes se reconocen mutuamente el derecho de desistimiento del contrato que han perfeccionado, sin más requisito que comunicárselo a la otra parte.

Si ninguna de las dos partes ejerce el derecho de desistimiento la cantidad entregada por el comprador al perfeccionar el contrato se descuenta del precio al ejecutar el contrato de compraventa, es decir, al entregar la vivienda el vendedor y pagar el precio el comprador.

Pero en caso de que alguna de las dos partes ejerza el derecho de desistimiento, si es el comprador pierde la señal en favor del vendedor. Y si es el vendedor, tiene que devolverle al comprador la señal y además una cantidad igual, también en concepto de compensación "por las molestias" o más técnicamente hablando, en concepto de indemnización fijada a tanto alzado.

Este tipo de arras está previsto en el art. 1.454 del Código Civil. Para que la cantidad entregada al perfeccionar el contrato de compraventa sea considerada como arras penitenciales es necesario calificarlas así literalmente, o hacer referencia a que son las arras previstas en el art. 1.454 CC, que dice así:

Artículo 1454.
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Así pues, si a Vd. como comprador, o como vendedor, le interesa poder poner fin al contrato de compraventa antes de su ejecución sin dar explicaciones porque no está del todo seguro en comprometerse, en ese caso le interesa que al entregar la cantidad en concepto de arras estas sean claramente definidas como PENITENCIALES, y pensar bien la cantidad.

La simple mención de la palabra "penitenciales" hace que aunque no se haya expresado por escrito se aplique el régimen anterior, es decir, que ambas partes tengan derecho a desistir antes de la ejecución, perdiendo la señal el comprador o devolviéndola duplicada el vendedor. Las arras serán penitenciales.

Por ejemplo, bastaría un documento que dijese:

"Zutanito entrega a Fulanito 30.000 € en concepto de arras del art.1454CC para la compraventa de la vivienda sita en C./Calle, 8. 1º-C, por un precio de 90.000€, cuya escritura se otorgará antes de quince días."

O bien:

"Zutanito entrega a Fulanito 30.000 € en concepto de arras penitenciales para la compraventa de la vivienda sita en C./Calle, 8. 1º-C, por un precio de 90.000€, cuya escritura se otorgará antes de quince días."

Si no aparece la mención al art.1454 o la palabra "penitenciales" no se puede entender que se trata de arras penitenciales y por lo tanto no hay derecho de desistimiento. El contrato de compraventa, perfeccionado, tiene que ser ejecutado. Cualquiera de las partes puede llevar a la otra a los tribunales para obligarla a cumplirlo.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias, como su propio nombre indica, son una cantidad o señal que se entrega a cuenta del precio del contrato de compraventa que las partes han perfeccionado y del que no se pueden desistir. Si en el contrato o documento mediante el que se formaliza la entrega de esta cantidad o señal no se especifica otra cosa, se entiende que se trata de arras confirmatorias.

Hemos de insistir:

El contrato de compraventa se ha perfeccionado, y en ejecución y cumplimiento del mismo, el vendedor puede exigir al comprador que pague la totalidad del precio y éste puede exigir al vendedor que le entregue la vivienda, en ambos casos en el plazo estipulado.

No hay derecho de desistimiento. Si comprador o vendedor no comparecen en la notaría el día señalado para cumplir sus respectivas obligaciones, se exponen a que la otra parte les exija judicialmente el cumplimiento del contrato, con indemnización de daños y perjuicios.

En el caso de las arras confirmatorias se suele pactar además que si el vendedor opta por la resolución del contrato, hace suya la cantidad entregada.

Modelo de arras confirmatorias. También tiene a su disposición en nuestra sección de formularios un modelo de arras confirmatorias profesionalmente redactado, para señalar la compraventa de una vivienda con este tipo de arras con seguridad.

Arras Penales.

Por último las arras penales, que siguen siendo una cantidad de dinero o señal que el comprador entrega al vendedor al tiempo de perfeccionar el contrato de compraventa, tienen la particularidad de que no constituyen en principio un anticipo a cuenta del precio, sino el importe en el que se fija, a tanto alzado, la indemnización a la que tendrá derecho el vendedor si el comprador incumple el contrato, o, en el peor de los casos, una sanción económica añadida a la indemnización de daños y perjuicios. Son menos frecuentes y normalmente sólo aparecen en contratos redactados por abogados especialistas.

Veamos esto en detalle.

En caso de incumplimiento del comprador de su obligación de pagar el precio recuérdese que el vendedor puede optar por exigir el cumplimiento o por resolver el contrato, y que en ambos casos tiene derecho a una indemnización por los daños y perjuicios causados. Pues bien, si las arras son penales su efecto jurídico es que dicha indemnización será limitada a dicha cantidad, que el vendedor se apropiará directamente, decidiendo luego si exige el cumplimiento, es decir, el pago de la totalidad del precio, o si resuelve el contrato.

Para que unas arras sean consideradas penales es necesario que así se califiquen expresamente en el contrato. Si así así, esa será la única indemnización que puede pedir el vendedor. Es decir, la indemnización que puede exigir el vendedor queda fijada de antemano, a tanto alzado, y no tiene derecho a reclamar nada más.

No obstante si expresamente se añade además de la mención de que son arras penales que queda a salvo el derecho del vendedor a reclamar la indemnización de los daños y perjuicios causados, en ese caso nos encontramos con unas arras penales que verdaderamente hacen honor a su nombre, puesto que tienen la naturaleza de sanción o castigo económico añadido a la indemnización de daños y perjuicios. Su finalidad es disuadir al comprador de que incumpla con la amenaza de esta sanción económica añadida.

En caso de duda sobre cuál es la naturaleza de las arras que desea pedir al comprador o que le pide el vendedor lo más aconsejable es pedir la ayuda de un abogado especialista en derecho inmobiliario, pues bajo la sencilla apariencia de un formulario de una agencia inmobiliaria puede estar Vd. perfeccionando un contrato de compraventa que se verá obligado a cumplir. Así que no corra riesgos innecesarios. Más abajo tiene el enlace para realizar una consulta online. Somos abogados especialistas en compraventa.


Es muy recomendable la ayuda de un abogado a la hora de formalizar la transmisión de una vivienda para no correr riesgos. Si busca  abogados especialistas en compraventa en Sevilla, confíenos su caso.

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