Indemnización por uso exclusivo de vivienda en proindiviso

Como siempre digo, desde los tiempos del imperio Romano ya quedó claro que compartir la propiedad de algo es siempre conflictivo y por eso el derecho romano creó una solución jurídica para dicha situación, la acción de división de la cosa común, cuya finalidad es poner fin al proindiviso, repartiendo la cosa o vendiéndola y repartiendo el dinero. Esta es la primera solución a considerar al afrontar un proindiviso conflictivo puesto que ha llegado a nuestros días en forma de derecho de todo copropietario. No obstante hay ocasiones en que interesa permanecer en el proindiviso, o conservar la cosa, y los problemas surgen respecto a uso del inmueble en proindiviso, casi siempre porque uno de los copropietarios se ha instalado en el inmueble y lo usa como si fuera el único propietario.

Ya vimos, en "¿Quién tiene derecho a usar un inmueble en proindiviso?" que cuando existe una comunidad de bienes, una copropiedad o un proindiviso, ninguno de los titulares tiene un derecho de uso en exclusiva del inmueble salvo que se haya llegado a un acuerdo por mayoría que le atribuya dicho uso en exclusiva; y que si ese acuerdo no existe, se podría expulsar al ocupante por la fuerza de la ley mediante la interposición de una demanda de desahucio por precario.

También hemos visto, en "Uso por turnos de un inmueble en proindiviso", que en caso de desacuerdo respecto al uso del inmueble por los cotitulares se puede pedir a los tribunales que establezcan un turno de uso.

Pues bien, vamos considerar ahora una tercera posibilidad para afrontar los casos en los que uno de los copropietarios ocupa el inmueble contra la voluntad de los demás. Es menos drástica que el desahucio por precario, sobre todo si existe un vínculo familiar entre unos y otros, pero muy eficaz si los demás copropietarios no quieren un turno de uso sino rentabilizar el inmueble:

Si quieres usar en exclusiva, paga.

El uso en exclusiva de un inmueble en proindiviso tiene un valor. Esto es obvio. Piense en lo que le costaría disponer de un inmueble de similares condiciones en la misma zona pero en régimen de alquiler. Es evidente que la persona que disfruta del uso en exclusiva se está ahorrando una renta como esa. Y desde el punto de vista de los demás copropietarios, está impidiendo que se pudiera obtener de dicho inmueble esa rentabilidad si ese es el deseo de la mayoría. Pues bien, la tercera posibilidad de la que ahora vamos a hablar consiste en exigir una indemnización al que abusa de su derecho y ocupa el inmueble en exclusiva sin permiso de los demás copropietarios.

Cómo exigir una indemnización. Pasos previos.

Frente a quien abusa de su derecho y no atiende a razones hay que actuar siempre con la previsión de que el caso puede terminar en los tribunales. Por ello, aconsejo seguir los siguientes pasos, que pueden dar los copropietarios sin necesidad de abogado.

Acreditar la oposición de la mayoría

Es importante, como paso previo, preparar la prueba de que la mayoría de los copropietarios no está conforme con que uno de ellos use en exclusiva, y gratis, el inmueble que pertenece a todos. Para ello es conveniente documentarlo. Se puede hacer en una simple hoja de papel en la que se exprese que todos los firmantes, copropietarios del inmueble, se oponen al uso en exclusiva del que disfruta sin su consentimiento D. Fulanito.

Modelo de acuerdo escrito para acreditar oposición de la mayoría.

Es importante estar seguro de que la mayoría no está conforme antes de seguir. Muchas veces surge la sorpresa de que realmente a la mayoría no le importa que la situación siga como está. En ese caso toca acatar la decisión de la mayoría, y la única salida sería instar la división de la cosa común uno mismo.

Por otra parte, hablar de mayoría no tiene sentido si la propiedad pertenece únicamente a dos personas. En este caso, no es necesario formalizar el desacuerdo y se puede pasar al siguiente paso directamente.

Acreditar renta media de alquiler en la misma zona

¿Cuánto cuesta alquilar un piso similar por la misma zona? Lo mejor es preguntar, por escrito, a quien conoce el mercado inmobiliario. Acuda a una agencia inmobiliaria de la zona y explique que necesita un informe, aunque sea escueto, que lo indique, teniendo en cuenta pisos de similares características.

Pocas palabras bastan. Lo que importa es que lo firme un agente inmobiliario. Se podrá utilizar si es necesario como prueba pericial para demostrar que la cantidad que se pide es razonable.

Modelo de informe de agencia inmobiliaria sobre renta media de alquiler.

Requerir expresamente la desocupación de la vivienda

Una vez queda claro que la mayoría no está conforme con que uno de los copropietarios use el inmueble en exclusiva, y cuánto cuesta un alquiler similar, hay que hacerselo saber al ocupante con la exigencia además de que ponga la vivienda a disposición de los demás, dejándola libre y entregando las llaves y de que mientras no lo haga pague a los demás una indemnización mensual equivalente a la renta media de la zona, menos la parte proporcional a su cuota de dominio.

Modelo de requerimiento de cese de uso e indemnización.

Desde la recepción del burofax, el ocupante sabe que está abusando de su derecho puesto que hace un uso en exclusiva del inmueble que contraviene el art. 394 CC y causa un daño a los demás al impedir a los copartícipes utilizarlo según su derecho. Desde la recepción del burofax el ocupante está obligado a indemnizar el daño que está causando. Los demás ocupantes lo pueden reclamar en base al art.1902 CC.

En muchas ocasiones, este burofax es suficiente para que el ocupante decida entregar las llaves, sobre todo si es solvente y teme verse embargado.

 ¿Y si el ocupante se niega a salir del inmueble a pesar del requerimiento?

En ese caso hay que interponer una demanda en reclamación de daños y perjuicios o por enriquecimiento injusto, pero ya con la intervención de abogado y de procurador. Si se han seguido los pasos previos que he indicado anteriormente es prácticamente seguro que la demanda será estimada. Si el copropietario es solvente, será un duro golpe económico para él.

Muchas veces me he encontrado con que hasta el mismo momento de recepción de la demanda el ocupante no ha estado debidamente asesorado y ha actuado a las bravas, pero que cuando se ve obligado a contratar a un abogado para contestar la demanda, el compañero a la vista del acuerdo, del informe pericial sobre renta y del requerimiento previo le aconseja no oponerse y llegar a un acuerdo o abandonar la vivienda inmediatemente, porque la defensa es insostenible y de lo contrario el coste será muy superior. En cualquier caso, ya que ha sido previamente requerido y no ha querido hacer caso, será condenado al pago de las costas.

Sepa cuánto cuesta exigir judicialmente una indemnización a quien ocupa en exclusiva el proindiviso.

¿Es Vd. cotitular de uno o varios inmuebles en proindiviso y está pensando poner fin a la indivisión y extinguir el proindiviso? Si busca abogados especialistas en proindiviso en Sevilla, confíenos su caso.