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Consultas Resueltas sobre Compraventa

¿Cómo señalar correctamente la compraventa de una vivienda?

Consultas frecuentes sobre Compraventa

Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor en concepto de señal de la compraventa una vez acordado entre ambos qué se vende y por qué precio. La compraventa queda entonces pendiente del otorgamiento de la escritura ante notario, del pago del resto del precio por el comprador, y de la entrega de las llaves por el vendedor.

Lo que la mayoría de las personas desconoce es que hay varios tipos de arras, y que las consecuencias de elegir uno u otro tipo son distintas.

Antes de seguir, si no lo ha hecho todavía, lea "¿Qué son las arras en la compraventa de inmuebles?"  donde explicamos con detalle qué son las arras, aclaramos algunos conceptos básicos jurídicos y explicamos los tres tipos de arras que hay: penitenciales, confirmatorias y penales. 

 Ahora vamos a ver cómo señalar correctamente la compraventa de una vivienda entre particulares según cuál sea nuestro interés, es decir, cuándo nos conviene usar arras penitenciales y cuándo arras confirmatorias. Dejamos la arras penales por ser propias de contratos más complejos.

¿Cuándo conviene usar arras penitenciales?

La característica principal de las arras penitenciales es que antes de consumar el contrato de compraventa de la forma más habitual, cualquiera de las dos partes puede decidir no seguir adelante, es decir, desistir, en cuyo caso si el que decide no seguir adelante es el comprador, pierde la señal, y si es el vendedor, la devuelve duplicada. Es decir, que en el intervalo de tiempo que va desde la fecha en que se entrega la señal hasta la fecha señalada para comparecer en la notaría para que el comprador pague el resto del precio y el vendedor entregue las llaves de la vivienda, cualquiera de las dos partes puede plantarse, y decidir no seguir adelante. Esto es lo más relevante. La facultad de desistir del contrato de compraventa.

No es necesario justificar el desistimiento, es decir, para plantarse y no seguir adelante no es necesario que haya un motivo. No hay que dar explicaciones. Eso sí, tiene un coste. El de la señal para el comprador, o una cantidad equivalente, para el vendedor.

No obstante, puede resultar interesante.

En el caso del vendedor:

  • Cuando la venta no es urgente y no nos importa que el comprador se eche para atrás o no pueda pagar el resto del precio, puesto que "algo ganamos" (el importe de la señal).
  • Cuando es posible que surja un segundo o tercer comprador que esté dispuesto a pagar un precio superior al que ofrece el actual, porque así podemos dejarlo de lado y venderle al que ofrece más precio. Esto es típico cuando el mercado sigue una tendencia alcista muy acusada. 

En el caso del comprador:

  • Cuando estamos viendo varios inmuebles y no nos decidimos por uno u otro y no queremos perder la oportunidad. Podemos señalar ambos con unas arras penitenciales de escaso importe, asumiendo que perderemos el dinero de una de ellas. 
  • Cuando no estamos seguros del todo de la compraventa y creemos que podemos arrepentirnos en el último momento.
  • Cuando la compraventa se va a realizar entre varios y no estamos seguros de que vayan a pagar la totalidad del precio cuando llegue el momento.

Es decir, en general, las arras penitenciales convienen cuando nos interesa, por un motivo u otro, poder desistirnos del contrato de compraventa antes de cumplirlo, lo cual como vemos puede interesar tanto al vendedor como al comprador.

No convienen si estamos muy seguros de que queremos comprar o vender el inmueble, no queremos perder tiempo y queremos poder exigir a la otra parte que cumpla el contrato de compraventa puesto que cuando la señal se formaliza como arras penitenciales no se puede exigir a la otra parte que cumpla el contrato de compraventa: Puede contestar que en vez de cumplir prefiere desistirse, aún a costa de perder la señal -si es el comprador- o de devolverla duplicada -si es el vendedor-.

La cantidad que se pide o se ofrece como señal hay que pensarla muy bien, teniendo en cuenta que la podemos perder o ganar, según qué parte desista.

¿Cuándo nos conviene utilizar arras confirmatorias?

Pues justamente cuando lo que nos interesa es precisamente lo contrario. Que "no se nos pueda escapar" el comprador o el vendedor, es decir, cuando nos interesa que el contrato de compraventa se pueda exigir judicialmente, puesto que la principal característica de este tipo de arras o señal es que no hay facultad de desistimiento, es decir, ninguna de las partes puede "echarse atrás" ni aún a costa de perder la señal. El contrato de compraventa debe ser cumplido. El cumplimiento es exigible por ambas partes ante los tribunales.

En el caso del vendedor:

  • Cuando en el mercado hay poca demanda y cuesta encontrar un comprador, para dejar cerrada la operación.
  • Cuando no queremos perder tiempo.
  • Cuando el comprador es muy solvente. 
  • Para asegurar que se podrá  exigir judicialmente al comprador con absoluta garantía de éxito que pague la totalidad del precio y otorgue la escritura de compraventa una vez llegue el vencimiento del plazo pactado.

Y en el caso del comprador:

  • Cuando queremos asegurar que el inmueble ya es nuestro.
  • Cuando queremos evitar el riesgo de que el vendedor venda la vivienda a otro comprador por un precio más alto.
  • Cuando necesitamos un plazo de tiempo para obtener la financiación o para realizar alguna gestión pero sabemos con seguridad que podemos pagar el precio y queremos asegurarnos de que podremos exigir judicialmente al vendedor que cumpla el contrato de compraventa.

Normalmente en el caso de arras confirmatorias la cantidad que se suele pedir es superior al caso de las arras penitenciales, ya que interesa que el contrato quede consumado cuando antes, es decir, que el precio quede pagado en su totalidad cuanto antes. Para el comprador esto puede implicar también un riesgo. 

Modelo de arras confirmatorias. También tiene a su disposición en nuestra sección de formularios un modelo de arras confirmatorias profesionalmente redactado, para señalar la compraventa de una vivienda con este tipo de arras con seguridad.

En caso de duda sobre cuál es la naturaleza de las arras que desea pedir al comprador o que le pide el vendedor lo más aconsejable es pedir la ayuda de un abogado especialista en derecho inmobiliario, pues bajo la sencilla apariencia de un formulario de una agencia inmobiliaria puede estar Vd. perfeccionando un contrato de compraventa que se verá obligado a cumplir. Así que no corra riesgos innecesarios. Más abajo tiene el enlace para realizar una consulta online. Somos abogados especialistas en compraventa.


Es muy recomendable la ayuda de un abogado a la hora de formalizar la transmisión de una vivienda para no correr riesgos. Si busca  abogados especialistas en compraventa en Sevilla, confíenos su caso.

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