Consultas resueltas sobre vivienda

Burofax ¿qué es? ¿Cómo mandar un burofax?

¿Qué es un burofax? ¿Cómo se manda un burofax? Muchas veces es necesario llevar a cabo una comunicación de manera que quede constancia de ella, para que tenga efectos jurídicos. Por ejemplo un requerimiento de pago de renta de alquiler. Pues bien, la forma más económica de lograrlo es por medio de este servicio de Correos que paso a explicar.



¿Qué hacer si el inquilino se retrasa sistemáticamente en el pago de la renta?

 ¿Su inquilino paga cuando quiere, siempre con retraso? Es posible que Vd. cuente con la renta de alquiler para pagar la cuota de un préstamo hipotecario y el pago tardío del inquilino le cause muchas molestias. No hablamos de inquilinos que no pagan la renta, sino de inquilinos que pagan cuando quieren. ¿Tiene Vd. que soportarlo como arrendador, o puede evitarlo de alguna manera?


Cómo rescindir el contrato alquiler de mutuo acuerdo.

Son diversas las circunstancias en las cuales puede interesar al arrendador y al arrendatario rescindir el contrato de alquiler antes de tiempo, de mutuo acuerdo. Si se ve en la necesidad de hacerlo es muy importante formalizarlo por escrito y de manera correcta, para prevenir problemas. Le explico cómo.



¿Qué significa enervar el desahucio?

Enervar el desahucio significa poner fin al procedimiento judicial de desahucio y evitar el lanzamiento mediante el pago por el inquilino de las  rentas adeudadas. Es un derecho de todo arrendatario, que sólo se puede ejercer una vez.


¿Se puede compensar el importe de la fianza con las rentas adeudadas?

Voy a dar una respuesta práctica a esta pregunta que tan frecuentemente me hacen tanto los arrendadores como los arrendatarios. ¿Se puede compensar la renta de alquiler con la fianza? Es decir, ¿Puede el arrendatario exigir u obligar que se destine el importe de la fianza al pago de las rentas o cantidades que adeude al arrendador?


Inquilino requerido paga sólo parte de las rentas atrasadas. ¿Ahora qué?

Ante el impago de las rentas de alquiler hemos enviado un burofax certificado y con acuse de recibo a nuestro inquilino y antes de que transcurran los treinta días que nos permiten iniciar el procedimiento de desahucio nos ha hecho un ingreso pero que no cubre la totalidad de la deuda. ¿Ya no se puede desahuciar? Veamos.


Cómo es un desahucio por falta de pago para un arrendador.

Son muchos los arrendadores que no se han visto nunca en la necesidad de interponer una demanda de desahucio por falta de pago para recuperar su inmueble y lo que les deben, y que por desconocimiento y miedo a hacerlo retrasan la decisión una y otra vez. Voy a explicar cómo es un proceso judicial de desahucio por falta de pago para un arrendador, para arrojar un poco de luz y disipar esos miedos irracionales.


¿Qué pasa si no se deposita la fianza de alquiler en Hacienda?

Ante todo debe quedar claro que no en todas las comunidades autónomas de España existe la obligación legal de depositar la fianza de alquiler en la administración de Hacienda. Pero si Vd. vive en alguna en la que es obligatorio dicho depósito de la fianza debe saber cuáles pueden ser las consecuencias de incumplir dicha obligación de depósito. Nos referimos en este caso a lo que sucede en Andalucía.



Alquiler con opción a compra. Qué es y a quién interesa.

Se habla mucho de alquiler con opción a compra pero por las consultas que recibo a menudo en el despacho no todo el mundo tiene claro lo que significa. Veamos en pocas palabras en qué consiste un alquiler con opción a compra y a quién puede interesear.


Alquiler seguro. Cómo garantizar las obligaciones del contrato de alquiler.

Todos los arrendadores quieren un alquiler seguro. Las principales obligaciones del inquilino son pagar la renta de alquiler y mantener el inmueble en buen estado de conservación. Pues bien, me sorprende muchísimo en mi día a día profesional encontrarme con innumerables contratos de arrendamiento en los que no se ha establecido ningún tipo de garantía de cumplimiento de estas obligaciones, siendo en la práctica muy fácil hacerlo. Veamos a qué me refiero.


¿Qué hacer si el inquilino deja de pagar la renta?

Si su inquilino deja de pagar la renta debe Vd. actuar de la manera más inteligente posible para poner fin al contrato cuanto antes para desembarazarse de ese inquilino problemático y recuperar su inmueble. Cuanto más tiempo tarde en ponerse manos a la obra más dinero perderá. El primer paso es realizar un requerimiento de pago.


¿Cuántas rentas impagadas dan lugar al desahucio?

Son muchas las personas, tanto arrendadores como arrendatarios, que tienen la errónea creencia de que hace falta acumular un número de rentas de alquiler sin pagar para que se pueda proceder al desahucio. Unos creen que si no hay al menos dos rentas de alquiler sin pagar no se puede hacer nada, otros piensan que hacen falta varias...¿Quiere saber cuál es la realidad?





¿Qué hacer si no estamos conformes con un acuerdo de la Comunidad?

Lo que debe hacer es impugnar el acuerdo de la comunidad de propietarios con el que no está de acuerdo. Impugnar quiere decir pedir a un Juez que declare nulo el acuerdo, para que no se lleve a la práctica. Pero ello exige el cumplimiento de una serie de requisitos y plazos.


Salvar el voto

Sepa lo que significa exactamente salvar el voto, el requisito exigido por la Ley de Propiedad Horizontal para impugnar el acuerdo de la comunidad de propietarios con el que no está de acuerdo. 


¿Podemos negar la entrada en nuestra vivienda para reparar elementos de la Comunidad?

No. Es una cuestión resuelta por la ley y por la jurisprudencia de forma unánime. Aunque pensemos que como propietarios tenemos un poder absoluto sobre nuestro inmueble no es así. Todo propietario tiene la obligación de permitir el acceso a su vivienda o local de negocio si ello es necesario para realizar labores de mantenimiento o conservación de elementos comunes.


Precio en la escritura de compraventa e ITP en Andalucía

Existe la errónea creencia popular de que llegada la hora de escriturar la compraventa de una vivienda, cuanto más bajo sea el precio que refleje la escritura de compraventa menos impuestos habrá que pagar, sobre todo Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Pero esta creencia es errónea. Veamos lo que sucede en Andalucía.


¿Cómo sé si puedo reclamar frente al banco las cantidades que anticipé al promotor a cuenta del precio de la compraventa de la vivienda que no me entregó?

Explicamos de manera sencilla cómo saber si todavía tenemos la oportunidad real de recuperar el dinero que pagamos en su día a la promotora que paralizó la obra por la crisis, que no entregó la vivienda y que no tenía ni el aval ni el seguro que exigía la “Ley 57/68 sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas”. ¿Podemos reclamar al banco donde hicimos los ingresos con garantías de éxito? Sí. Siempre y cuando se cumplan los requisitos que explico a continuación.




¿Cómo sé si puedo reclamar la Plusvalía que pagué al vender un inmueble?

Uno de los impuestos que debe pagar el vendedor de un inmueble urbano al celebrar una compraventa es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido también como plusvalía. Las normas que aplican los Ayuntamientos para calcular su importe siempre dan como resultado que el vendedor tiene que pagar, más o menos dependiendo del tiempo transcurrido desde la adquisición hasta la transmisión, pero siempre tiene que pagar, incluso aunque hayamos perdido dinero con la operación por vender más barato de lo que nos costó. Y así ha sido hasta la sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2017.




¿Cómo se administra un inmueble en proindiviso?

La administración de un proindiviso sobre un inmueble se refiere a las actuaciones cuya finalidad es la conservación, mantenimiento, goce y disfrute de la finca. Sepa cómo se administra un proindiviso.







Uso por turnos de un inmueble en proindiviso

En caso de desavenencias entre los copropietarios de una vivienda u otro inmueble en proindiviso respecto al uso del mismo, una de las posibilidades es pedir judicialmente que se establezca un sistema de uso por turnos.


¿Qué son los vicios ocultos en una compraventa de vivienda?

Vicios ocultos son los defectos que presenta un inmueble que no son apreciables a simple vista por el comprador y que lo hacen impropio para el uso a que se destina, o  que hacen disminuir de tal modo ese uso que de haberlos conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría dado menos precio por él. El comprador puede desistir del contrato de compraventa, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. El plazo para ello, improrrogable, es de seis meses desde la entrega


¿Se puede resolver la compraventa de la vivienda por existir defectos constructivos?

Son muchas las personas que desesperadas tras la compraventa de una vivienda que empieza a presentar cada vez más problemas en forma de defectos constructivos o vicios ocultos acuden al despacho preguntando si se pueden "quitar de encima la vivienda", es decir, si pueden devolver las llaves y exigir que les devuelvan el precio pagado por ella, o lo que es lo mismo, resolver la compraventa.


¿Es lo mismo vicios ocultos que defectos constructivos de una vivienda?

Esencialmente sí. Son términos jurídicos que se refieren a los  problemas  que presenta una vivienda, que pueden ir desde los defectos menos graves de terminación o acabado hasta los  defectos más graves de estructura. La diferente terminología viene dada porque los derechos del comprador frente a los vicios ocultos y frente a los defectos constructivos de la vivienda adquirida están regulados en leyes distintas, aunque en ambos casos tienen la finalidad de dar solución al problema. 



¿Qué es la cláusula suelo?

La denominada “cláusula suelo” es una estipulación de los contratos de préstamo hipotecario a interés variable que sirve para fijar un tipo de interés mínimo. Supone una limitación a la variabilidad a la baja del tipo de interés.





¿Qué es una servidumbre?

Una servidumbre es un derecho real sobre cosa ajena; un gravamen impuesto a un inmueble en beneficio de otro. Pero ¿qué es una servidumbre, explicado de manera sencilla?.




Fotografía de Miguel Gastalver Trujillo. Abogado especialista en derecho inmobiliario.
Ldo. Miguel Gastalver Trujillo
Colegio de Abogados de Sevilla.
Colegiado nº 6946.
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